Eine rechtliche und steuerliche Einordnung von Mietkauf, Finanzierungsleasing und finanziertem Kauf
Mietkauf ist in der Schweiz grundsätzlich möglich. Das Schweizer Recht kennt heute jedoch keinen eigenständig und umfassend geregelten Vertragstyp «Mietkauf». Entscheidend ist deshalb nicht die Überschrift eines Vertrags, sondern welche Rechte und Pflichten die Parteien tatsächlich vereinbaren.
Für bewegliche Investitionsgüter liegt die wichtigste Abgrenzung nicht zuerst im Steuerrecht und auch nicht in der Rechnungslegung. Sie liegt im Sachenrecht:
Bleibt der Finanzierer als Leasinggeber rechtlicher Eigentümer eines fremden Gegenstands oder liegt ein Kauf vor, bei dem sich der Verkäufer das Eigentum lediglich bis zur vollständigen Zahlung vorbehält?
Diese Unterscheidung entscheidet im Konkurs des Kunden darüber, ob der Finanzierer das Objekt aus der Konkursmasse herausverlangen kann oder lediglich eine Forderung gegen den Kunden besitzt. Sie ist zudem nicht allein eine Frage des Vertragsmodells: Auch ein als Leasing bezeichneter Vertrag kann bei einem symbolischen Restwert als Kauf qualifiziert werden.
1. Mietkauf ist möglich, aber kein gesetzlich definierter Vertragstyp
Das Obligationenrecht enthält heute keine besonderen Vorschriften über einen Vertragstyp «Mietkauf». Die früheren Regeln über den Abzahlungskauf in Art. 226a ff. OR wurden mit Inkrafttreten des Konsumkreditgesetzes per 1. Januar 2003 aufgehoben.
Für die Qualifikation eines heutigen Vertrags gilt deshalb der allgemeine Grundsatz von Art. 18 Abs. 1 OR: Massgebend ist der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien und nicht eine allenfalls unrichtige Bezeichnung. Ein als «Leasing», «Mietkauf» oder «Finanzierungsvertrag» bezeichneter Vertrag ist daher anhand seines tatsächlichen Inhalts zu beurteilen.
Das Bundesgericht qualifiziert den Finanzierungsleasingvertrag als Innominatkontrakt, der keinem gesetzlichen Vertragstyp vollständig entspricht. Im Urteil 4A_404/2008 vom 18. Dezember 2008 beschreibt es als typisch, dass die Leasinggesellschaft das Objekt beim Lieferanten erwirbt und dem Leasingnehmer anschliessend zur Nutzung überlässt.
Das ist von einem Kauf unter Eigentumsvorbehalt grundlegend zu unterscheiden.
2. Die zentrale Weichenstellung: Leasingeigentum oder Eigentumsvorbehalt?
BGE 118 II 150 vom 30. April 1992 ist für diese Abgrenzung der Leitentscheid. Die Leasinggesellschaft hatte zwei Fahrzeuge beim Lieferanten gekauft, der sie direkt an die Leasingnehmerin auslieferte. Weil der Vertrag nach dem Willen der Parteien nur auf Gebrauchsüberlassung und nicht auf Veräusserung zielte, blieb die Leasinggesellschaft Eigentümerin. Das Bundesgericht schützte ihren Herausgabeanspruch im Konkurs der Leasingnehmerin. Auf diese Rechtsprechung verweist das Bundesgericht auch in den vereinigten Verfahren 4A_398/2018 und 4A_400/2018 vom 25. Februar 2019, insbesondere in Erwägung 3.1.
Damit stehen sich zwei Modelle gegenüber:
Beim echten Finanzierungsleasing kauft der Leasinggeber das Objekt und bleibt dessen rechtlicher Eigentümer. Der Leasingnehmer erhält ein Nutzungsrecht. Eine spätere Veräusserung kann möglich sein, ist aber nicht notwendiger Bestandteil des Leasingvertrags.
Beim kaufähnlichen Mietkauf soll das Objekt dagegen von Anfang an auf den Kunden übergehen. Soll das Eigentum lediglich bis zur vollständigen Zahlung beim Verkäufer beziehungsweise Finanzierer verbleiben, handelt es sich sachenrechtlich um einen Kauf unter Eigentumsvorbehalt.
Entscheidend ist dabei nicht die Absicht des Finanzierers, sondern der Parteiwille, wie er sich aus dem gesamten Vertrag ergibt. Darauf geht Ziffer 9 näher ein.
3. Beim Kauf reicht eine Vertragsklausel «Eigentum bleibt beim Finanzierer» nicht aus
Nach Art. 714 Abs. 1 ZGB setzt der Eigentumserwerb an einer beweglichen Sache grundsätzlich den Übergang des Besitzes voraus. Wird die Sache dem Käufer übergeben, geht das Eigentum mit der Übergabe über, sofern kein wirksamer Eigentumsvorbehalt besteht.
Nach Art. 715 Abs. 1 ZGB ist ein Eigentumsvorbehalt nur wirksam, wenn er am jeweiligen Wohnort des Erwerbers in das öffentliche Register eingetragen wird. Das Register führt das Betreibungsamt. Die Einzelheiten regelt die Verordnung betreffend die Eintragung der Eigentumsvorbehalte (SR 211.413.1). Bei einer Aktiengesellschaft ist nach BGE 106 II 320 vom 30. Oktober 1980 der statutarische und im Handelsregister eingetragene Sitz massgebend.
Daraus folgt für einen Mietkauf:
Ist das Geschäft materiell ein Kauf mit aufgeschobenem Eigentumsübergang, genügt die Klausel «Das Eigentum geht erst mit Bezahlung der letzten Rate über» nicht als dingliche Sicherung. Ohne Registereintrag wird der Kunde mit der Übergabe Eigentümer.
Ein wirksamer Eigentumsvorbehalt kann im Konkurs im Verfahren nach Art. 242 SchKG geltend gemacht werden. Ist der Registereintrag vor Konkurseröffnung nicht wirksam, fehlt dem Vorbehaltsverkäufer grundsätzlich die darauf gestützte Aussonderungsposition. BGE 96 II 161 zeigt dies für einen nach Wohnsitzwechsel unwirksam gewordenen Eintrag. Für den offenen Kaufpreis bleibt grundsätzlich eine ungesicherte Konkursforderung, sofern keine weitere Sicherheit besteht.
Das ist der zentrale Unterschied zum Leasingfall in BGE 118 II 150.
4. Der Eigentumsvorbehalt verursacht erheblichen administrativen Aufwand
Für ein standardisiertes Mietkaufprodukt hat das heutige Registersystem drei praktische Konsequenzen.
Anmeldung: Nach Art. 4 der Eintragungsverordnung kann die Eintragung gemeinsam oder einseitig beantragt werden. Bei einseitiger Anmeldung ist das schriftliche Einverständnis der anderen Partei zu allen wesentlichen Eintragungspunkten beizubringen. Der unterzeichnete Mustervertrag sollte diese Punkte deshalb vollständig abdecken; die Unterlagen sind mit dem zuständigen Betreibungsamt abzustimmen.
Nachführung: Verlegt der Erwerber seinen Wohnsitz beziehungsweise massgebenden Sitz, verliert der Eintrag am bisherigen Ort nach drei Monaten seine Wirkung, wenn am neuen Ort kein Neueintrag erfolgt (Art. 3 der Eintragungsverordnung; BGE 96 II 161). Die Frist läuft unabhängig davon, wann der Veräusserer vom Wechsel erfährt. Ein Finanzierer mit vielen laufenden Verträgen muss Ortswechsel seiner Kunden deshalb systematisch überwachen.
Publizität: Das Register hat keine Publizitätswirkung wie das Grundbuch. Dritte sind nicht generell verpflichtet, es zu konsultieren. Das schwächt die Schutzwirkung zusätzlich (siehe Ziffer 5).
Gerade dieser dezentrale Mechanismus ist Gegenstand einer Reform. Die Motion 22.4254 «Revision des Mobiliarsicherungsrechts (Eigentumsvorbehalt)» wurde am 14. Dezember 2022 vom Ständerat und am 1. Juni 2023 vom Nationalrat angenommen. Das Parlament führt sie als überwiesen; laut Schweizerischem Leasingverband wurde das Bundesamt für Justiz mit der Ausarbeitung der Revision betraut. Bis zu einer Gesetzesänderung gilt das bestehende System von Art. 715 ff. ZGB.
5. Auch ein eingetragener Eigentumsvorbehalt schützt nicht absolut
Der Registereintrag schützt den Vorbehaltsverkäufer nicht gegen jeden Dritten. Art. 714 Abs. 2 ZGB in Verbindung mit Art. 933 ZGB schützt unter bestimmten Voraussetzungen den gutgläubigen Erwerb beweglicher Sachen, die dem Veräusserer anvertraut waren.
Nach BGE 85 II 580 ist auch der Besitz einer Sache unter Eigentumsvorbehalt anvertrauter Besitz im Sinne von Art. 933 ZGB. Ein Dritter kann deshalb unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein dingliches Recht erwerben, obwohl der Besitzer selbst noch nicht Eigentümer war.
Ob ein Dritter gutgläubig ist, hängt von den Umständen und der nach Art. 3 Abs. 2 ZGB gebotenen Aufmerksamkeit ab. Für einen Mietkaufgeber ist dieses Risiko vor allem bei leicht veräusserbaren Objekten relevant. Bei Fahrzeugen steht ergänzend der eCode 178 im Fahrzeugausweis zur Verfügung, der einen Halterwechsel ohne Zustimmung des Berechtigten verhindert. Er steht allen Fahrzeugeigentümern offen und damit auch einem Vorbehaltsverkäufer.
6. Art. 716 ZGB verändert die Rücknahme eines Mietkaufobjekts wesentlich
Nach Art. 716 ZGB kann der Eigentümer einen unter Eigentumsvorbehalt übertragenen Gegenstand nur zurückverlangen, wenn er die geleisteten Abzahlungen zurückerstattet. Abziehen darf er einen angemessenen Mietzins und eine Entschädigung für die Abnützung.
Damit unterscheidet sich die Rückabwicklung deutlich von der Vorstellung, der Finanzierer könne bei Zahlungsverzug das Objekt zurücknehmen und gleichzeitig alle bezahlten Raten behalten. Ob und in welchem Umfang eine abweichende Rücknahmeklausel im B2B-Verhältnis Bestand hat, bedarf einer gesonderten rechtlichen Beurteilung; auf eine freie Abdingbarkeit von Art. 716 ZGB sollte sich die Produktgestaltung nicht stützen.
Verzugs-, Kündigungs- und Rücknahmeklauseln müssen deshalb von Beginn an auf Art. 716 ZGB abgestimmt werden. Beim echten Leasing beruhen die Rückgabefolgen dagegen auf einer anderen Eigentums- und Vertragsstruktur.
7. Das «Eintrittsmodell» birgt ein besonderes Eigentumsrisiko
In BGE 119 II 236 vom 25. Mai 1993 hatte der spätere Leasingnehmer mit dem Lieferanten einen Kaufvertrag über eine Maschine geschlossen, mit Zahlung des Kaufpreises «durch Leasing». Die Maschine wurde ausgeliefert, der Leasingvertrag erst danach unterzeichnet. Das Bundesgericht hielt fest, dass das Eigentum mit der Übergabe auf den Kunden übergegangen war. Dass die Leasinggesellschaft den Kaufpreis bezahlt hatte, machte sie nicht zur Eigentümerin. Im Konkurs eines Dritten, dem die Kundin die Maschine überlassen hatte, konnte sie die Maschine nicht aussondern.
Daraus folgt für die Produktgestaltung:
Soll der Finanzierer aufgrund eines direkten Lieferantenkaufs Leasingeigentümer werden, ist diese Erwerbskette vor Auslieferung an den Kunden eindeutig zu vereinbaren und zu dokumentieren.
Das gilt für beide Modelle. In Modell B muss der Finanzierer zuerst selbst Eigentum erwerben, bevor er es sich gegenüber dem Kunden vorbehalten kann. Ein nachträgliches «Eintreten» in einen bereits vollzogenen Kauf des Kunden scheitert sachenrechtlich.
8. Sale-and-lease-back von Mobilien verlangt eine besondere Eigentumsprüfung
Verkauft ein Unternehmen eine Maschine an einen Finanzierer und least sie gleichzeitig zurück, bleibt die Maschine in seinem Besitz. Das Eigentum soll dann durch Besitzeskonstitut übergehen.
Hier greift Art. 717 ZGB. Bleibt die Sache aufgrund eines besonderen Rechtsverhältnisses beim Veräusserer, ist der Eigentumsübergang Dritten gegenüber unwirksam, wenn damit ihre Benachteiligung oder eine Umgehung der Faustpfandvorschriften beabsichtigt ist. Das Gericht entscheidet darüber nach seinem Ermessen (Art. 717 Abs. 2 ZGB).
Das Bundesgericht bezeichnete die in BGE 119 II 236 beurteilte, nur einem Lease-back angenäherte Gestaltung im Lichte von Art. 717 und 884 ZGB als problematisch; ein eigentlicher Rückkauf der Maschine durch die Leasinggesellschaft lag dort gerade nicht vor. Daraus folgt kein allgemeines Verbot jedes Sale-and-lease-back. Bei einer Übertragung durch Besitzeskonstitut müssen jedoch die Eigentumskette und die Voraussetzungen von Art. 717 ZGB im Einzelfall besonders sorgfältig beurteilt werden. Ohne belastbare Eigentumsposition ist eine Aussonderung im Konkurs nicht gesichert.
Die sachenrechtliche Prüfung erfolgt unabhängig von der mehrwertsteuerlichen Behandlung desselben Geschäfts nach Art. 2 Abs. 3 MWSTV.
9. Ein symbolischer Restwert gefährdet auch das Leasingeigentum
Der Erwerb beim Lieferanten allein sichert das Leasingeigentum nicht. BGE 118 II 150 schützte die Aussonderung, weil der Vertrag nach dem Parteiwillen nur auf Gebrauchsüberlassung zielte. Zielt der Vertrag in Wahrheit auf einen Erwerb des Kunden, kann das Eigentum mit der Übergabe direkt auf den Kunden übergehen.
Ob eine Kaufoption den ursprünglichen Leasingvertrag in einen Kauf umqualifiziert, hängt vom gesamten Parteiwillen und der konkreten Vertragsstruktur ab. Ein symbolischer Optionspreis ist dafür ein ernstzunehmendes Indiz, aber kein automatischer Beweis.
Das Beispiel der Kaufoption für CHF 1
Eine Maschine kostet CHF 500’000. Der Kunde zahlt während fünf Jahren Raten, die praktisch den vollständigen Kaufpreis und die Finanzierungskosten decken. Danach kann er die Maschine für CHF 1 erwerben.
Die Ausübung der Option ist bei einem Marktwert deutlich über CHF 1 praktisch vorgezeichnet. Die geringe Optionszahlung kann dafür sprechen, dass der Eigentumserwerb von Anfang an Vertragszweck war. Wird das Geschäft tatsächlich als Kauf qualifiziert, kann die Aussonderungsposition des Finanzierers ohne wirksam eingetragenen Eigentumsvorbehalt scheitern. Entscheidend bleibt die Würdigung des gesamten Vertrags.
Eine symbolische Kaufoption kann die Leasingposition im Konkurs gefährden, wenn der Vertrag materiell auf einen Kauf gerichtet ist und kein wirksamer Eigentumsvorbehalt besteht.
Ein automatischer Eigentumsübergang nach der letzten Rate verstärkt diese Nähe zum Kauf noch. Wer echtes Leasingeigentum behalten will, sollte die Rückgabealternative und eine Kaufoption zu wirtschaftlich nachvollziehbaren Konditionen ausgestalten und den Parteiwillen klar dokumentieren.
10. Immobilienmietkauf folgt nochmals anderen Regeln
Nach Art. 216 Abs. 1 OR bedürfen Grundstückkaufverträge der öffentlichen Beurkundung. Nach Art. 216 Abs. 2 OR gilt dies auch für Vorverträge sowie für Verträge, die ein Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen.
In BGE 132 III 549 vom 30. Juni 2006 entschied das Bundesgericht, dass ein Immobilienleasingvertrag kein Vertrag auf Eigentumsübertragung ist und als solcher nicht beurkundet werden muss. Ausgenommen ist ein Kaufsrecht des Leasingnehmers zu einem im Voraus bestimmten Preis. Dieses unterliegt Art. 216 Abs. 2 OR und damit der öffentlichen Beurkundung.
Zudem begrenzt Art. 216a OR Kaufsrechte auf höchstens zehn Jahre und lässt ihre Vormerkung im Grundbuch für diese Dauer zu. Bei längeren Immobilienleasing- oder Mietkaufverträgen ist das ein eigenes Gestaltungsproblem.
Steuerlich sind bei Immobilien zusätzlich die Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer zu prüfen, insbesondere die Frage einer wirtschaftlichen Handänderung. Für Leasinggeschäfte mit gewerblichen oder industriellen Liegenschaften bestehen dazu das Kreisschreiben Nr. 29 der Schweizerischen Steuerkonferenz vom 27. Juni 2007 und das Kreisschreiben Nr. 19 der ESTV vom 6. Februar 2008 für die direkte Bundessteuer.
Die für Mobilien beschriebene Produktstruktur lässt sich daher nicht ohne besondere Form- und Steuerprüfung auf Immobilien übertragen.
11. Bei Konsumenten unterliegt Mietkauf dem KKG strenger als Leasing
Bei reinen B2B-Geschäften mit juristischen Personen ist das Konsumkreditgesetz regelmässig nicht anwendbar. Nach Art. 3 KKG ist Konsument eine natürliche Person, die einen Vertrag zu einem Zweck abschliesst, der nicht ihrer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.
Bei Einzelunternehmen ist Vorsicht geboten. Der Einzelunternehmer ist eine natürliche Person, und massgebend ist der Zweck des konkreten Geschäfts. Bei gemischter privater und geschäftlicher Verwendung ist die Qualifikation besonders sorgfältig zu prüfen.
Art. 1 Abs. 1 KKG erfasst Zahlungsaufschübe, Darlehen und ähnliche Finanzierungshilfen. Art. 1 Abs. 2 lit. a KKG unterstellt zusätzlich Leasingverträge über bewegliche, dem privaten Gebrauch dienende Sachen, die bei vorzeitiger Auflösung eine Erhöhung der Raten vorsehen. Ein Mietkauf, der von Anfang an auf den Erwerb gegen Ratenzahlung gerichtet ist, wird eher als Zahlungsaufschub zu qualifizieren sein. Dann gilt das KKG umfassend und nicht nur im eingeschränkten Umfang für Leasing nach Art. 8 KKG.
Der praktisch wichtigste Unterschied liegt in der Kreditfähigkeitsprüfung:
Konsumkredit (Art. 28 KKG): Nach Art. 28 Abs. 4 KKG ist von einer Amortisation innerhalb von 36 Monaten auszugehen, auch wenn vertraglich eine längere Laufzeit vereinbart ist.
Leasing (Art. 29 KKG): Geprüft wird, ob der Leasingnehmer die Leasingraten ohne Beanspruchung des Existenzminimums bezahlen kann.
Ein Konsumenten-Mietkauf über 48 oder 60 Monate wird damit so geprüft, als müsse er in 36 Monaten amortisiert werden. Das verschlechtert die Kreditfähigkeit gegenüber dem Leasing erheblich und spricht im Privatkundengeschäft deutlich gegen Modell B.
Hinzu kommen Form- und Inhaltsvorschriften, das Widerrufsrecht nach Art. 16 KKG und der Höchstzinssatz nach Art. 14 KKG, der nach Art. 8 KKG auch auf die erfassten Leasingverträge Anwendung findet. Seit 1. Januar 2026 beträgt der Höchstzinssatz 10 Prozent für Barkredite und 12 Prozent für Überziehungskredite. Die für ein konkretes Produkt einschlägige Zinskategorie und Berechnung sind gesondert festzulegen.
Art. 7 KKG enthält Ausnahmen, unter anderem für Kredite unter CHF 500 und über CHF 80’000. Bei einem Mietkauf an Privatpersonen ist deshalb vor der Produkteinführung zu klären, welche Kategorie des KKG einschlägig ist. Die Übernahme der Compliance-Logik eines Leasingvertrags kann falsch sein.
12. Finanzierungsleasing und kreditähnlicher Mietkauf unterstehen dem GwG
Nach Art. 2 Abs. 3 lit. a GwG gelten Kreditgeschäfte, namentlich auch das Finanzierungsleasing, als Finanzintermediärtätigkeit. Berufsmässig tätige Finanzintermediäre müssen sich grundsätzlich einer anerkannten Selbstregulierungsorganisation anschliessen (Art. 14 GwG), soweit sie nicht einer prudentiellen Aufsicht unterstehen.
Die Umbenennung von «Leasing» in «Mietkauf» ändert daran nichts. Ein kreditähnliches Mietkaufprodukt ist geldwäschereirechtlich als Kreditgeschäft zu behandeln. Für eine Leasinggesellschaft, die bereits einer SRO angeschlossen ist, bedeutet das vor allem, das neue Produkt in die bestehenden GwG-Prozesse und das SRO-Reglement einzubinden.
13. Mehrwertsteuer: Leasing und Verkauf sind beide Lieferungen, aber steuerlich nicht dasselbe
Nach Art. 3 lit. d MWSTG gilt nicht nur die Verschaffung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über einen Gegenstand als Lieferung. Auch die Überlassung eines Gegenstands zum Gebrauch oder zur Nutzung ist eine Lieferung. Sowohl der Verkauf als auch das Leasing eines beweglichen Gegenstands sind daher Lieferungen. Die Steuerfolgen sind deshalb aber nicht identisch.
Leasing: Die Leasingrate ist grundsätzlich Entgelt für die steuerbare Gebrauchsüberlassung nach Art. 3 lit. d MWSTG. Ein nur kalkulatorisch in der Rate enthaltener Finanzierungsanteil wird dadurch nicht schon zu einer eigenständigen Kreditgewährung. Die Behandlung gesondert vereinbarter Komponenten hängt von der konkreten Vertragsstruktur ab.
Verkauf mit separater Finanzierung: Nach Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 lit. a MWSTG sind die Gewährung und Vermittlung von Krediten von der Steuer ausgenommen. Ist neben dem Kauf eine eigenständig bestimmbare Kreditgewährung vereinbart und wird der Zins separat ausgewiesen, ist zu prüfen, ob der Zins als ausgenommene Finanzierungsleistung gilt und nicht als Teil des steuerbaren Kaufpreises.
Das kann einen erheblichen wirtschaftlichen Unterschied erzeugen. Ausgenommene Finanzierungsleistungen wirken sich aber auf den Vorsteuerabzug des Finanzierers aus, und eine Option für die Versteuerung ist bei Leistungen nach Art. 21 Abs. 2 Ziff. 19 MWSTG ausgeschlossen (Art. 22 Abs. 2 lit. a MWSTG). Die Struktur darf deshalb nicht nur am nominellen Steuersatz gemessen werden.
Eine pauschale ESTV-Regel, nach der eine symbolische Kaufoption stets schon zu Beginn einen Verkauf bewirkt, lässt sich daraus nicht ableiten. Bei Kaufpflicht, automatischem Eigentumsübergang oder symbolischer Option muss die mehrwertsteuerliche Qualifikation anhand der tatsächlichen Rechte und Pflichten geklärt werden. Für das konkrete Standardprodukt empfiehlt sich die schriftliche Auskunft nach Art. 69 MWSTG.
Die Wahl der Erwerbskette in Modell B beeinflusst die MWST zusätzlich. Erwirbt der Finanzierer beim Lieferanten und verkauft weiter, liegen zwei Lieferungen vor. Verkauft der Lieferant direkt an den Kunden und tritt die Forderung an den Finanzierer ab, erbringt der Finanzierer allenfalls nur eine Finanzierungsleistung.
14. Auch Zeitpunkt und Ort der MWST unterscheiden sich
Beim Kauf wird die Verfügungsmacht mit dem Vollzug verschafft, die Lieferung ist dann abgeschlossen. Beim Leasing wird ein Gegenstand über eine bestimmte Zeit zum Gebrauch überlassen, es handelt sich um eine Dauerleistung.
Die Entstehung der Steuerforderung richtet sich nach Art. 39 und 40 MWSTG, also nach Abrechnungsmethode, Rechnungsstellung, Teilrechnungen und Zahlungen. Die pauschale Aussage, bei jedem Mietkauf werde am ersten Tag die gesamte MWST fällig, wäre deshalb falsch. Ebenso falsch wäre es, einen materiellen Ratenkauf allein durch monatliche Fakturierung wie Leasing zu behandeln.
Bei grenzüberschreitenden Sachverhalten bestimmt die Qualifikation zudem den Ort der Lieferung nach Art. 7 MWSTG und die Frage der Einfuhrsteuer.
Für ein neues Produkt sieht Art. 69 MWSTG ein ausdrückliches Auskunftsrecht vor. Die steuerpflichtige Person kann der ESTV einen konkret umschriebenen Sachverhalt schriftlich vorlegen und erhält eine Auskunft über dessen mehrwertsteuerliche Folgen. Die Auskunft ist für die anfragende Person und die ESTV rechtsverbindlich. Für eine Produktlancierung empfiehlt sich eine Anfrage mit Mustervertrag, Zahlungsplan, Rechnungsstellung und Eigentumsmechanik.
15. Rechnungslegung betrifft Kunde und Finanzierer
Die Standards behandeln Leasing unterschiedlich, und zwar auf beiden Seiten des Vertrags:
| Standard | Kunde (Leasingnehmer, Käufer) | Finanzierer (Leasinggeber, Verkäufer) |
| OR | Keine allgemeine Aktivierungspflicht nach dem Modell von IFRS 16; Bilanzierung nach den allgemeinen OR-Grundsätzen und Offenlegung bestimmter Leasingverpflichtungen. Beim Kauf hängt die Aktivierung von der konkreten Zuordnung ab | Behandlung von Leasinggut und Forderung nach den allgemeinen OR-Grundsätzen und der konkreten wirtschaftlichen Struktur; bei Modell B grundsätzlich Kaufpreisforderung |
| Swiss GAAP FER 13 | Finanzierungsleasing: Aktivierung des Objekts und Passivierung der Verbindlichkeit. Operating Leasing: Offenlegung | FER 13 behandelt die Darstellung durch den Leasingnehmer; die Bilanzierung beim Leasinggeber ist nach den jeweils einschlägigen FER-Grundsätzen gesondert zu beurteilen |
| IFRS 16 | Grundsätzlich Right-of-Use Asset und Lease Liability, mit Ausnahmen für kurzfristige und geringwertige Leasingverhältnisse | Weiterhin Unterscheidung zwischen Finance Lease (Forderung) und Operating Lease (Objekt) |
Nach Art. 959c Abs. 2 Ziff. 6 OR sind kaufvertragsähnliche Leasinggeschäfte und andere Leasingverpflichtungen offenzulegen, sofern sie nicht innert zwölf Monaten ab Bilanzstichtag auslaufen oder gekündigt werden können.
Für eine Leasinggesellschaft kann Modell B auch bilanziell eine andere Behandlung auslösen. Unter IFRS 16 bilanziert der Leasinggeber bei einem als Finanzierungsleasing qualifizierten Vertrag bereits eine Forderung; der Wechsel zu Modell B führt dort nicht zwingend erstmals zur Forderungsbilanzierung. Swiss GAAP FER 13 regelt ausdrücklich die Darstellung durch den Leasingnehmer. Für die Leasinggeberseite sind die einschlägigen Rechnungslegungsgrundsätze und der konkrete Vertrag gesondert zu beurteilen.
16. Die direkte Steuer folgt nicht dem Namen des Produkts
Eine bundesrechtliche Sonderregel, wonach Mietkaufobjekte stets beim Finanzierer oder stets beim Kunden zu aktivieren sind, gibt es nicht.
Bei juristischen Personen knüpft Art. 58 DBG an den Saldo der handelsrechtlichen Erfolgsrechnung an, unter Vorbehalt der steuerrechtlichen Korrekturvorschriften. Massgebend ist der handelsrechtliche Einzelabschluss. Ein IFRS- oder Swiss-GAAP-FER-Konzernabschluss bestimmt die Steuerbemessung nicht. Für Einzelunternehmen gelten die Bestimmungen zur selbständigen Erwerbstätigkeit (Art. 18 und 27 ff. DBG).
Die kantonale Praxis ist nicht einheitlich. Die aktuelle TaxInfo des Kantons Bern zur «Steuerlichen Behandlung von Leasingverträgen bei geschäftlichen Betrieben» unterscheidet nach der konkreten Bilanzierung. Sie sieht in Ausnahmefällen eine teilweise Aktivierung von Leasingraten als Vorauszahlung vor, wenn die Vertragsdauer wesentlich kürzer als die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist und am Ende ein Kaufrecht zu einem Preis weit unter dem Verkehrswert besteht.
Auf Seite des Finanzierers verändert Modell B die Steuerbasis: Abschreibungen auf das Objekt entfallen, besteuert wird der Zinsertrag. Beim Kunden stellt sich umgekehrt die Frage, ob er das Objekt aktiviert und abschreibt oder die Raten als Aufwand verbucht.
Gerade bei sicherem Eigentumsübergang und nahezu vollständiger Amortisation ist deshalb eine produktspezifische Abstimmung mit der zuständigen kantonalen Steuerverwaltung sinnvoll, idealerweise in Form eines schriftlichen Rulings.
17. Zwei grundlegend verschiedene Produktmodelle
Für ein schweizerisches Mietkaufprodukt stehen zwei Architekturen zur Wahl. Eine symbolische Kaufoption erhöht gemäss Ziffer 9 das Qualifikationsrisiko.
| Merkmal | Modell A: Finanzierungsleasing mit Erwerbsmöglichkeit | Modell B: Ratenkauf mit Eigentumsvorbehalt |
| Erwerbskette | Finanzierer kauft beim Lieferanten, Lieferant liefert direkt an den Kunden | Finanzierer erwirbt zuerst selbst und verkauft unter Eigentumsvorbehalt weiter; bei Lieferantenverkauf mit Forderungsabtretung sind Sicherungsübertragung und Registerlage gesondert zu gestalten |
| Eigentum während der Laufzeit | Finanzierer als rechtlicher Eigentümer | Finanzierer nur bei wirksam eingetragenem Eigentumsvorbehalt |
| Vertragsende | Wirtschaftlich echte Wahl zwischen Rückgabe und Erwerb, realistischer Restwert | Eigentumsübergang nach letzter Rate |
| Sicherung | Leasingeigentum, bei Fahrzeugen eCode 178 | Registereintrag am Sitz des Kunden, Nachführung bei Sitzverlegung, eCode 178 |
| Rücknahme bei Verzug | Nach Vertrag | Nur mit Rückerstattung nach Art. 716 ZGB |
| Konkurs des Kunden | Aussonderung, sofern keine Requalifikation als Kauf | Aussonderung nur bei wirksamem Eintrag vor Konkurseröffnung |
| KKG bei Konsumenten | Leasing nach Art. 29 KKG | Zahlungsaufschub nach Art. 28 KKG mit 36-Monats-Annahme |
| MWST | Gesamte Rate steuerbar | Kaufpreis steuerbar, separat ausgewiesener Zins allenfalls ausgenommen |
| Bilanz Finanzierer (OR) | Einzelfallbeurteilung nach allgemeinen OR-Grundsätzen | Grundsätzlich Kaufpreisforderung; konkrete Verbuchung prüfen |
Wird die Kaufpreisforderung des Lieferanten abgetreten, muss auch die Übertragung des Eigentumsvorbehalts vereinbart und dokumentiert werden. BGE 82 IV 182 behandelt die Zession mit gleichzeitiger Übertragung des Vorbehalts; nach Art. 4bis der Eintragungsverordnung kann die Abtretung im Register vorgemerkt werden. Eine blosse Forderungsabtretung sollte nicht ungeprüft als Eigentumserwerb des Finanzierers behandelt werden.
Modell A entspricht weitgehend dem in BGE 118 II 150 und 4A_404/2008 beschriebenen Finanzierungsleasing. Modell B ist rechtlich möglich, aber administrativ und insolvenzrechtlich deutlich anspruchsvoller.
Fazit
Mietkauf ist in der Schweiz möglich. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung, sondern welche Eigentumsstruktur tatsächlich geschaffen wird.
Beim echten Finanzierungsleasing erwirbt die Leasinggesellschaft das Objekt beim Lieferanten und bleibt rechtlicher Eigentümerin. Sie kann es im Konkurs des Leasingnehmers grundsätzlich aussondern, wie BGE 118 II 150 zeigt. Die Aussonderung setzt eine wirksame Eigentumsposition voraus. Eine symbolische Kaufoption kann bei entsprechender Vertragsgestaltung ein Indiz für einen von Anfang an gewollten Kauf sein.
Beim Mietkauf beziehungsweise finanzierten Kauf soll das Objekt dagegen aufgrund des ursprünglichen Vertrags auf den Kunden übergehen. Wer sein Eigentum bis zur vollständigen Bezahlung sichern will, muss das Eigentumsvorbehaltsrecht nach Art. 715 und 716 ZGB einhalten. Dazu gehören der Registereintrag, die Nachführung bei Sitzänderungen und die Grenzen des Schutzes gegenüber gutgläubigen Dritten.
Für eine Leasinggesellschaft ist die Konstruktion «vollständige Amortisation plus automatischer Eigentumsübergang nach der letzten Rate» deshalb keine Variante des Finanzierungsleasings. Sie ist ein Systemwechsel zum Kauf unter Eigentumsvorbehalt. Eine Kaufoption für CHF 1 kann die Vertragsqualifikation und damit die Aussonderungsposition gefährden; sie beseitigt Leasingeigentum aber nicht automatisch.
Auch die übrigen Rechtsfolgen unterscheiden sich. Bei Konsumenten fällt ein Mietkauf eher unter die strengeren Regeln für Konsumkredite. Mehrwertsteuerlich kann eine separat vereinbarte Finanzierung anders behandelt werden als die Zinskomponente einer Leasingrate. Die Bilanz- und Steuerfolgen hängen vom anwendbaren Standard und von der konkreten Vertragsqualifikation ab.
Vor der Einführung eines B2B-Mietkaufprodukts empfiehlt sich eine schriftliche Beurteilung zu vier Punkten:
Eigentum, Erwerbskette und Konkursfestigkeit, einschliesslich Art. 715 bis 717 ZGB
Vertragsqualifikation, Restwertpolitik und Verzugsmechanik unter Art. 716 ZGB
Handels- und steuerrechtliche Bilanzierung beim Finanzierer und beim Kunden, abgestimmt mit der kantonalen Steuerverwaltung
Verbindliche MWST-Auskunft der ESTV nach Art. 69 MWSTG
Die Revision des Mobiliarsicherungsrechts aufgrund der Motion 22.4254 könnte das heutige System wesentlich verändern. Ein heute entwickeltes Produkt sollte deshalb an ein künftiges Register angepasst werden können.
Quellen
Gesetze und Verordnungen
Schweizerisches Zivilgesetzbuch, SR 210, insbesondere Art. 3, 714 bis 717 und 933 ZGB: Fedlex
Verordnung betreffend die Eintragung der Eigentumsvorbehalte, SR 211.413.1, insbesondere Art. 3, 4 und 4bis: Fedlex
Obligationenrecht, SR 220, insbesondere Art. 18, 216, 216a und 959c OR: Fedlex
Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SR 281.1, insbesondere Art. 242 SchKG: Fedlex
Bundesgesetz über den Konsumkredit, SR 221.214.1, insbesondere Art. 1, 3, 7, 8, 14, 16, 28 und 29 KKG
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, SR 642.11, insbesondere Art. 18, 27 ff. und 58 DBG
Mehrwertsteuergesetz, SR 641.20, insbesondere Art. 3 lit. d, 7, 21 Abs. 2 Ziff. 19, 22, 39, 40 und 69 MWSTG: Fedlex
Mehrwertsteuerverordnung, SR 641.201, insbesondere Art. 2 MWSTV
Geldwäschereigesetz, SR 955.0, insbesondere Art. 2 und 14 GwG: Fedlex
Rechtsprechung
BGE 118 II 150 vom 30. April 1992, Eigentum des Leasinggebers und Aussonderung im Konkurs: Bundesgericht
Urteile 4A_398/2018 und 4A_400/2018 vom 25. Februar 2019, E. 3.1: Bundesgericht
BGE 119 II 236, fehlender Eigentumserwerb der Leasinggesellschaft beim Eintrittsmodell: Bundesgericht
Urteil 4A_404/2008 vom 18. Dezember 2008, Finanzierungsleasing als Innominatkontrakt: Bundesgericht
BGE 132 III 549 vom 30. Juni 2006, Immobilienleasing und Beurkundung eines Kaufsrechts: Bundesgericht
BGE 106 II 320, Eintragungsort bei juristischen Personen: Bundesgericht
BGE 96 II 161, Wirkung des Registereintrags und Sitzverlegung: Bundesgericht
BGE 85 II 580, Eigentumsvorbehalt und anvertrauter Besitz: Bundesgericht
BGE 82 IV 182, Zession der Kaufpreisforderung und Übertragung des Eigentumsvorbehalts: Bundesgericht
Behörden, Praxis und Standards
Schweizerische Steuerkonferenz, Kreisschreiben Nr. 29 vom 27. Juni 2007, und ESTV, Kreisschreiben Nr. 19 vom 6. Februar 2008, Leasinggeschäfte mit gewerblichen oder industriellen Liegenschaften: ESTV mit Anhang
Steuerverwaltung des Kantons Bern, Steuerliche Behandlung von Leasingverträgen bei geschäftlichen Betrieben
Bundesamt für Justiz, Konsumkreditgesetz und Höchstzinssatz 2026
FINMA, Geldwäschereirechtliche Behandlung von Kredit- und Leasinggeschäften: FINMA
Swiss GAAP FER 13 Leasinggeschäfte: Stiftung FER
IFRS 16 Leases, insbesondere Abs. 61–67: IFRS Foundation
Motion 22.4254, Revision des Mobiliarsicherungsrechts: Curia Vista
Schweizerischer Leasingverband, Stand der Arbeiten am Mobiliarregister: SLV
Stand: 28. September 2026. Ältere Entscheide zum inzwischen aufgehobenen Abzahlungsrecht werden nur für weiterhin relevante sachenrechtliche Aussagen herangezogen. Für die konkrete Produktgestaltung sind Verträge, Registerverfahren, Rechnungslegung und Steuern fallbezogen zu beurteilen.
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