Pubblicato il 5 ottobre 2026 Da Malte
Un inquadramento giuridico e fiscale della locazione-vendita, del leasing finanziario e dell’acquisto finanziato
La locazione-vendita è in linea di principio possibile in Svizzera. Il diritto svizzero, tuttavia, non conosce oggi un tipo contrattuale autonomo e disciplinato in modo esaustivo denominato «locazione-vendita». Non è quindi decisiva l’intestazione del contratto, bensì quali diritti e obblighi le parti abbiano effettivamente concordato.
Per i beni d’investimento mobili, la distinzione più importante non riguarda anzitutto il diritto fiscale né la contabilità. Riguarda i diritti reali:
Il finanziatore rimane, in qualità di concedente di leasing, il proprietario giuridico di un bene utilizzato da terzi oppure si tratta di una compravendita nella quale il venditore si limita a riservarsi la proprietà fino al pagamento integrale?
Questa distinzione determina, in caso di fallimento del cliente, se il finanziatore possa rivendicare il bene dalla massa fallimentare oppure disponga soltanto di un credito nei confronti del cliente. Inoltre, non si tratta soltanto di una questione legata alla denominazione del modello contrattuale: anche un contratto qualificato come leasing può essere considerato una compravendita in presenza di un valore residuo simbolico.
1. La locazione-vendita è possibile, ma non costituisce un tipo contrattuale definito dalla legge
Il Codice delle obbligazioni non contiene oggi disposizioni specifiche relative a un tipo contrattuale denominato «locazione-vendita». Le precedenti norme sulla vendita a rate degli art. 226a segg. CO sono state abrogate con l’entrata in vigore della legge sul credito al consumo il 1° gennaio 2003.
Per la qualificazione di un contratto attuale vale quindi il principio generale dell’art. 18 cpv. 1 CO: determinante è la concorde e reale volontà delle parti, e non un’eventuale denominazione inesatta. Un contratto definito come «leasing», «locazione-vendita» o «contratto di finanziamento» deve quindi essere valutato in base al suo contenuto effettivo.
Il Tribunale federale qualifica il contratto di leasing finanziario come contratto innominato, che non corrisponde integralmente ad alcun tipo contrattuale previsto dalla legge. Nella sentenza 4A_404/2008 del 18 dicembre 2008, indica come tipico il fatto che la società di leasing acquisti il bene dal fornitore e lo metta successivamente a disposizione del prenditore di leasing per il suo utilizzo.
Ciò deve essere nettamente distinto da una compravendita con riserva della proprietà.
2. La scelta decisiva: proprietà del concedente o riserva della proprietà?
La DTF 118 II 150 del 30 aprile 1992 costituisce la decisione di riferimento per questa distinzione. La società di leasing aveva acquistato due veicoli dal fornitore, che li aveva consegnati direttamente alla prenditrice di leasing. Poiché, secondo la volontà delle parti, il contratto mirava unicamente alla concessione dell’uso e non all’alienazione, la società di leasing rimase proprietaria. Il Tribunale federale tutelò il suo diritto di rivendicazione nel fallimento della prenditrice di leasing. Il Tribunale federale richiama questa giurisprudenza anche nelle cause riunite 4A_398/2018 e 4A_400/2018 del 25 febbraio 2019, in particolare al considerando 3.1.
Si contrappongono quindi due modelli:
Nel vero leasing finanziario, il concedente acquista il bene e ne rimane proprietario giuridico. Il prenditore di leasing riceve un diritto d’uso. Una successiva alienazione può essere possibile, ma non costituisce necessariamente parte integrante del contratto di leasing.
Nella locazione-vendita assimilabile a una compravendita, invece, il bene è destinato sin dall’inizio a passare al cliente. Se la proprietà deve rimanere al venditore o al finanziatore soltanto fino al pagamento completo, sotto il profilo dei diritti reali si tratta di una compravendita con riserva della proprietà.
Determinante non è l’intenzione unilaterale del finanziatore, bensì la volontà delle parti quale emerge dall’intero contratto. Il punto 9 approfondisce questo aspetto.
3. In una compravendita non basta una clausola secondo cui «la proprietà rimane al finanziatore»
Secondo l’art. 714 cpv. 1 CC, l’acquisto della proprietà di un bene mobile presuppone in linea di principio il trasferimento del possesso. Se il bene viene consegnato all’acquirente, la proprietà passa con la consegna, salvo che esista una riserva della proprietà validamente costituita.
Ai sensi dell’art. 715 cpv. 1 CC, una riserva della proprietà è efficace soltanto se viene iscritta nel registro pubblico presso il domicilio dell’acquirente. Il registro è tenuto dall’ufficio d’esecuzione. I dettagli sono disciplinati dall’Ordinanza concernente l’iscrizione dei patti di riserva della proprietà (RS 211.413.1). Per una società anonima, secondo la DTF 106 II 320 del 30 ottobre 1980, è determinante la sede statutaria iscritta nel registro di commercio.
Ne consegue quanto segue per una locazione-vendita:
Se l’operazione costituisce sostanzialmente una compravendita con trasferimento differito della proprietà, la clausola «La proprietà passa soltanto con il pagamento dell’ultima rata» non è sufficiente quale garanzia reale. Senza iscrizione nel registro, il cliente diventa proprietario con la consegna.
Una riserva della proprietà valida può essere fatta valere nel fallimento nell’ambito della procedura di cui all’art. 242 LEF. Se l’iscrizione nel registro non è efficace prima dell’apertura del fallimento, il venditore con riserva perde in linea di principio la posizione di rivendicazione fondata su tale diritto. La DTF 96 II 161 lo dimostra nel caso di un’iscrizione divenuta inefficace a seguito di un cambiamento di domicilio. Per il prezzo d’acquisto ancora dovuto rimane, in linea di principio, un credito fallimentare non garantito, salvo che esista un’ulteriore garanzia.
Questa è la differenza centrale rispetto al caso di leasing della DTF 118 II 150.
4. La riserva della proprietà comporta un notevole onere amministrativo
Per un prodotto standardizzato di locazione-vendita, l’attuale sistema del registro comporta tre conseguenze pratiche.
Iscrizione: ai sensi dell’art. 4 dell’Ordinanza sull’iscrizione, l’iscrizione può essere richiesta congiuntamente o unilateralmente. In caso di domanda unilaterale, deve essere prodotto il consenso scritto dell’altra parte su tutti gli elementi essenziali dell’iscrizione. Il contratto standard firmato dovrebbe pertanto disciplinare integralmente tali elementi; la documentazione deve essere coordinata con l’ufficio d’esecuzione competente.
Aggiornamento: se l’acquirente trasferisce il proprio domicilio o la propria sede determinante, l’iscrizione nel luogo precedente perde efficacia dopo tre mesi se non viene effettuata una nuova iscrizione nel nuovo luogo (art. 3 dell’Ordinanza sull’iscrizione; DTF 96 II 161). Il termine decorre indipendentemente dal momento in cui l’alienante viene a conoscenza del trasferimento. Un finanziatore con numerosi contratti in corso deve quindi monitorare sistematicamente i cambiamenti di domicilio o di sede dei propri clienti.
Pubblicità: il registro non produce un effetto di pubblicità comparabile a quello del registro fondiario. I terzi non sono generalmente tenuti a consultarlo. Ciò riduce ulteriormente l’effetto protettivo (cfr. punto 5).
Proprio questo meccanismo decentralizzato è oggetto di una riforma. La mozione 22.4254 «Revisione del diritto delle garanzie mobiliari (riserva della proprietà)» è stata approvata dal Consiglio degli Stati il 14 dicembre 2022 e dal Consiglio nazionale il 1° giugno 2023. Il Parlamento la indica come trasmessa; secondo l’Associazione Svizzera delle Società di Leasing, l’Ufficio federale di giustizia è stato incaricato di elaborare la revisione. Fino a una modifica legislativa, rimane applicabile il sistema vigente degli art. 715 segg. CC.
5. Anche una riserva della proprietà iscritta non offre una protezione assoluta
L’iscrizione nel registro non protegge il venditore con riserva nei confronti di ogni terzo. L’art. 714 cpv. 2 CC in combinato disposto con l’art. 933 CC protegge, a determinate condizioni, l’acquisto in buona fede di beni mobili affidati all’alienante.
Secondo la DTF 85 II 580, anche il possesso di un bene soggetto a riserva della proprietà costituisce possesso affidato ai sensi dell’art. 933 CC. Un terzo può pertanto, alle condizioni previste dalla legge, acquisire un diritto reale anche se il possessore non era ancora proprietario.
La buona fede del terzo dipende dalle circostanze e dalla diligenza richiesta dall’art. 3 cpv. 2 CC. Per un concedente di locazione-vendita questo rischio è particolarmente rilevante per beni facilmente alienabili. Per i veicoli è inoltre disponibile l’eCode 178 nella licenza di circolazione, che impedisce un cambiamento di detentore senza il consenso dell’avente diritto. Esso è disponibile per tutti i proprietari di veicoli e quindi anche per un venditore con riserva della proprietà.
6. L’art. 716 CC modifica sostanzialmente la ripresa di un bene oggetto di locazione-vendita
Ai sensi dell’art. 716 CC, il proprietario può chiedere la restituzione di un bene trasferito con riserva della proprietà soltanto se rimborsa gli acconti già versati. Può dedurre un canone adeguato e un’indennità per il deprezzamento dovuto all’uso.
La retrocessione si distingue quindi nettamente dall’idea secondo cui il finanziatore potrebbe, in caso di mora, riprendere il bene e trattenere contemporaneamente tutte le rate già pagate. La questione se e in quale misura una diversa clausola di ripresa sia valida nei rapporti B2B richiede una valutazione giuridica separata; la configurazione del prodotto non dovrebbe basarsi sull’ipotesi che l’art. 716 CC sia liberamente derogabile.
Le clausole relative a mora, disdetta e ripresa devono quindi essere coordinate sin dall’inizio con l’art. 716 CC. Nel vero leasing, invece, le conseguenze della restituzione si fondano su una diversa struttura proprietaria e contrattuale.
7. Il «modello di subentro» comporta un particolare rischio relativo alla proprietà
Nella DTF 119 II 236 del 25 maggio 1993, il futuro prenditore di leasing aveva concluso con il fornitore un contratto di compravendita relativo a una macchina, con pagamento del prezzo «tramite leasing». La macchina era stata consegnata e il contratto di leasing era stato firmato soltanto successivamente. Il Tribunale federale stabilì che la proprietà era passata al cliente con la consegna. Il fatto che la società di leasing avesse pagato il prezzo d’acquisto non la rendeva proprietaria. Nel fallimento di un terzo al quale la cliente aveva affidato la macchina, la società di leasing non poté rivendicarla.
Ne consegue per la strutturazione del prodotto:
Se il finanziatore deve diventare proprietario del bene in virtù di un acquisto diretto dal fornitore, questa catena di acquisizione deve essere concordata e documentata in modo inequivocabile prima della consegna al cliente.
Ciò vale per entrambi i modelli. Nel modello B il finanziatore deve prima acquisire egli stesso la proprietà prima di poterla riservare nei confronti del cliente. Un successivo «subentro» in una compravendita del cliente già perfezionata non è efficace sotto il profilo dei diritti reali.
8. Il sale-and-lease-back di beni mobili richiede una verifica specifica della proprietà
Se un’impresa vende una macchina a un finanziatore e contemporaneamente la prende nuovamente in leasing, la macchina rimane nel suo possesso. La proprietà dovrebbe quindi essere trasferita mediante costituto possessorio.
In questo caso si applica l’art. 717 CC. Se il bene rimane presso l’alienante in virtù di uno speciale rapporto giuridico, il trasferimento della proprietà è inefficace nei confronti di terzi qualora sia volto a pregiudicarli o ad aggirare le norme sul pegno mobiliare. Il giudice decide secondo il proprio apprezzamento (art. 717 cpv. 2 CC).
Il Tribunale federale ha definito problematica, alla luce degli art. 717 e 884 CC, la configurazione esaminata nella DTF 119 II 236, che si avvicinava soltanto a un lease-back; in quel caso, infatti, non vi era stato un vero e proprio riacquisto della macchina da parte della società di leasing. Da ciò non deriva un divieto generale di qualsiasi sale-and-lease-back. Tuttavia, in caso di trasferimento mediante costituto possessorio, la catena proprietaria e i presupposti dell’art. 717 CC devono essere esaminati con particolare attenzione nel singolo caso. Senza una posizione proprietaria solida, la rivendicazione nel fallimento non è garantita.
L’esame sotto il profilo dei diritti reali è indipendente dal trattamento IVA della medesima operazione ai sensi dell’art. 2 cpv. 3 OIVA.
9. Un valore residuo simbolico mette a rischio anche la proprietà nel leasing
Il solo acquisto dal fornitore non garantisce la proprietà del concedente di leasing. La DTF 118 II 150 tutelò il diritto di rivendicazione perché, secondo la volontà delle parti, il contratto mirava esclusivamente alla concessione dell’uso. Se il contratto è in realtà volto all’acquisto da parte del cliente, la proprietà può passare direttamente al cliente con la consegna.
La questione se un’opzione d’acquisto riqualifichi il contratto originario di leasing in una compravendita dipende dalla volontà complessiva delle parti e dalla concreta struttura contrattuale. Un prezzo d’opzione simbolico costituisce un indizio serio, ma non una prova automatica.
L’esempio dell’opzione d’acquisto a CHF 1
Una macchina costa CHF 500’000. Il cliente paga durante cinque anni rate che coprono praticamente l’intero prezzo d’acquisto e i costi di finanziamento. Successivamente può acquistare la macchina per CHF 1.
Se il valore di mercato è nettamente superiore a CHF 1, l’esercizio dell’opzione è praticamente scontato. Il basso importo dell’opzione può indicare che il trasferimento della proprietà era sin dall’inizio lo scopo del contratto. Se l’operazione viene effettivamente qualificata come compravendita, il diritto di rivendicazione del finanziatore può venir meno in assenza di una riserva della proprietà validamente iscritta. Rimane determinante la valutazione dell’intero contratto.
Un’opzione d’acquisto simbolica può compromettere la posizione del concedente nel fallimento se il contratto è sostanzialmente orientato a una compravendita e non esiste una riserva della proprietà validamente costituita.
Un trasferimento automatico della proprietà dopo il pagamento dell’ultima rata accentua ulteriormente la vicinanza alla compravendita. Chi intende mantenere una vera proprietà di leasing dovrebbe prevedere una reale alternativa di restituzione e un’opzione d’acquisto a condizioni economicamente plausibili, documentando chiaramente la volontà delle parti.
10. La locazione-vendita immobiliare segue regole ulteriormente diverse
Ai sensi dell’art. 216 cpv. 1 CO, i contratti di compravendita immobiliare richiedono l’atto pubblico. Secondo l’art. 216 cpv. 2 CO, ciò vale anche per i contratti preliminari e per i contratti che costituiscono un diritto di compera o di ricupera su un fondo.
Nella DTF 132 III 549 del 30 giugno 2006, il Tribunale federale ha stabilito che un contratto di leasing immobiliare non costituisce un contratto volto al trasferimento della proprietà e, in quanto tale, non richiede l’atto pubblico. Fa eccezione un diritto di compera del prenditore di leasing a un prezzo predeterminato. Tale diritto è soggetto all’art. 216 cpv. 2 CO e quindi all’atto pubblico.
Inoltre, l’art. 216a CO limita i diritti di compera a un massimo di dieci anni e consente la loro annotazione nel registro fondiario per tale durata. Per contratti di leasing immobiliare o di locazione-vendita di durata superiore si tratta di un ulteriore problema di strutturazione.
Dal punto di vista fiscale, per gli immobili devono essere esaminate anche l’imposta sugli utili immobiliari e l’imposta sul trapasso di proprietà, in particolare la questione di un trasferimento economico della proprietà. Per le operazioni di leasing con immobili commerciali o industriali esistono al riguardo la Circolare n. 29 della Conferenza svizzera delle imposte del 27 giugno 2007 e la Circolare n. 19 dell’AFC del 6 febbraio 2008 relativa all’imposta federale diretta.
La struttura di prodotto descritta per i beni mobili non può quindi essere trasferita agli immobili senza una specifica verifica formale e fiscale.
11. Per i consumatori, la locazione-vendita è soggetta alla LCC in modo più severo rispetto al leasing
Nelle operazioni puramente B2B con persone giuridiche, la legge sul credito al consumo non è generalmente applicabile. Ai sensi dell’art. 3 LCC, è consumatore la persona fisica che conclude un contratto per uno scopo non riconducibile alla propria attività professionale o commerciale.
Nel caso delle imprese individuali è necessaria prudenza. Il titolare di un’impresa individuale è una persona fisica e determinante è lo scopo della concreta operazione. In caso di uso misto privato e professionale, la qualificazione deve essere esaminata con particolare attenzione.
L’art. 1 cpv. 1 LCC comprende differimenti di pagamento, prestiti e analoghi aiuti finanziari. L’art. 1 cpv. 2 lett. a LCC assoggetta inoltre i contratti di leasing relativi a beni mobili destinati all’uso privato che prevedono, in caso di scioglimento anticipato, un aumento delle rate. Una locazione-vendita che sin dall’inizio è orientata all’acquisto mediante pagamenti rateali sarà più facilmente qualificata come differimento di pagamento. In tal caso la LCC si applica integralmente e non soltanto nella misura limitata prevista per il leasing dall’art. 8 LCC.
La differenza più importante nella pratica riguarda l’esame della capacità creditizia:
Credito al consumo (art. 28 LCC): ai sensi dell’art. 28 cpv. 4 LCC, si deve presumere un ammortamento entro 36 mesi anche se contrattualmente è stata prevista una durata più lunga.
Leasing (art. 29 LCC): si esamina se il prenditore di leasing possa pagare le rate senza intaccare il minimo esistenziale.
Una locazione-vendita al consumo su 48 o 60 mesi viene quindi valutata come se dovesse essere ammortizzata entro 36 mesi. Ciò peggiora significativamente la capacità creditizia rispetto al leasing e depone chiaramente contro il modello B nel segmento dei clienti privati.
Si aggiungono prescrizioni formali e di contenuto, il diritto di revoca ai sensi dell’art. 16 LCC e il tasso massimo ai sensi dell’art. 14 LCC, che in virtù dell’art. 8 LCC si applica anche ai contratti di leasing rientranti nella legge. Dal 1° gennaio 2026 il tasso massimo è del 10 per cento per i crediti in contanti e del 12 per cento per gli scoperti. La categoria di tasso applicabile e il relativo calcolo devono essere definiti separatamente per il prodotto concreto.
L’art. 7 LCC prevede eccezioni, tra l’altro per crediti inferiori a CHF 500 e superiori a CHF 80’000. Prima dell’introduzione di un prodotto di locazione-vendita per persone private occorre quindi chiarire quale categoria della LCC sia applicabile. Trasferire semplicemente la logica di compliance di un contratto di leasing può essere errato.
12. Il leasing finanziario e la locazione-vendita assimilabile a un credito sono soggetti alla LRD
Ai sensi dell’art. 2 cpv. 3 lett. a LRD, le operazioni di credito, e in particolare anche il leasing finanziario, costituiscono attività di intermediazione finanziaria. Gli intermediari finanziari che esercitano l’attività a titolo professionale devono in linea di principio affiliarsi a un organismo di autodisciplina riconosciuto (art. 14 LRD), salvo che siano soggetti a una vigilanza prudenziale.
Rinominare un prodotto da «leasing» a «locazione-vendita» non cambia questa situazione. Un prodotto di locazione-vendita assimilabile a un credito deve essere trattato, sotto il profilo della legislazione sul riciclaggio di denaro, come un’operazione di credito. Per una società di leasing già affiliata a un OAD, ciò significa soprattutto integrare il nuovo prodotto nei processi LRD esistenti e nel regolamento dell’OAD.
13. IVA: leasing e vendita sono entrambi forniture, ma non sono fiscalmente identici
Ai sensi dell’art. 3 lett. d LIVA, non costituisce fornitura soltanto il trasferimento del potere di disporre economicamente di un bene. Anche la messa a disposizione di un bene per l’uso o il godimento costituisce una fornitura. Sia la vendita sia il leasing di un bene mobile sono quindi forniture. Le relative conseguenze fiscali non sono però identiche.
Leasing: la rata di leasing costituisce in linea di principio la controprestazione per la messa a disposizione imponibile ai sensi dell’art. 3 lett. d LIVA. Una componente di finanziamento inclusa nella rata soltanto ai fini del calcolo non diventa per questo una concessione di credito autonoma. Il trattamento di componenti concordate separatamente dipende dalla concreta struttura contrattuale.
Vendita con finanziamento separato: ai sensi dell’art. 21 cpv. 2 cifra 19 lett. a LIVA, la concessione e la mediazione di crediti sono escluse dall’imposta. Se, oltre alla compravendita, viene concordata una concessione di credito autonomamente determinabile e gli interessi sono indicati separatamente, occorre verificare se questi ultimi costituiscano una prestazione finanziaria esclusa dall’imposta e non una parte del prezzo di vendita imponibile.
Ciò può determinare una differenza economica rilevante. Le prestazioni finanziarie escluse dall’imposta incidono però sulla deduzione dell’imposta precedente del finanziatore, e l’opzione per l’imposizione è esclusa per le prestazioni di cui all’art. 21 cpv. 2 cifra 19 LIVA (art. 22 cpv. 2 lett. a LIVA). La struttura non deve quindi essere valutata soltanto sulla base dell’aliquota nominale.
Da ciò non si può dedurre una regola generale dell’AFC secondo cui un’opzione d’acquisto simbolica comporterebbe sempre una vendita già all’inizio. In caso di obbligo d’acquisto, trasferimento automatico della proprietà o opzione simbolica, la qualificazione ai fini IVA deve essere chiarita sulla base dei diritti e degli obblighi effettivi. Per il concreto prodotto standard è consigliabile richiedere un’informazione scritta ai sensi dell’art. 69 LIVA.
La scelta della catena di acquisizione nel modello B influisce ulteriormente sull’IVA. Se il finanziatore acquista dal fornitore e rivende al cliente, si verificano due forniture. Se il fornitore vende direttamente al cliente e cede il credito al finanziatore, quest’ultimo potrebbe invece fornire soltanto una prestazione di finanziamento.
14. Anche il momento e il luogo dell’IVA differiscono
Nella compravendita, il potere di disposizione viene trasferito con l’esecuzione e la fornitura è quindi conclusa. Nel leasing, un bene viene messo a disposizione per l’uso durante un determinato periodo: si tratta di una prestazione continuativa.
Il momento in cui sorge il credito fiscale è disciplinato dagli art. 39 e 40 LIVA, quindi in funzione del metodo di rendiconto, della fatturazione, delle fatture parziali e dei pagamenti. L’affermazione generale secondo cui, per ogni locazione-vendita, l’intera IVA diverrebbe esigibile il primo giorno sarebbe quindi errata. Sarebbe altrettanto errato trattare una vendita a rate sostanziale come leasing soltanto perché viene fatturata mensilmente.
Nelle operazioni transfrontaliere, la qualificazione determina inoltre il luogo della fornitura ai sensi dell’art. 7 LIVA e la questione dell’imposta sull’importazione.
Per un nuovo prodotto, l’art. 69 LIVA prevede un espresso diritto all’informazione. Il contribuente può sottoporre per iscritto all’AFC una fattispecie descritta concretamente e ricevere un’informazione sulle conseguenze in materia di IVA. L’informazione è vincolante per il contribuente richiedente e per l’AFC. Per il lancio di un prodotto è consigliabile presentare una richiesta comprendente contratto modello, piano dei pagamenti, fatturazione e meccanismo di trasferimento della proprietà.
15. La contabilità riguarda sia il cliente sia il finanziatore
I diversi standard trattano il leasing in modo differente, su entrambi i lati del contratto:
| Standard | Cliente (prenditore di leasing, acquirente) | Finanziatore (concedente, venditore) |
|---|---|---|
| CO | Nessun obbligo generale di iscrizione all’attivo secondo il modello IFRS 16; contabilizzazione secondo i principi generali del CO e indicazione di determinati impegni di leasing. In caso di acquisto, l’attivazione dipende dalla concreta attribuzione | Trattamento del bene oggetto di leasing e del credito secondo i principi generali del CO e la concreta struttura economica; nel modello B, in linea di principio, credito derivante dal prezzo di vendita |
| Swiss GAAP FER 13 | Leasing finanziario: attivazione del bene e iscrizione della passività. Leasing operativo: informativa | FER 13 disciplina la rappresentazione da parte del prenditore di leasing; la contabilizzazione dal lato del concedente deve essere valutata separatamente secondo i principi FER applicabili |
| IFRS 16 | In linea di principio Right-of-Use Asset e Lease Liability, con eccezioni per leasing a breve termine e beni di modesto valore | Continua distinzione tra Finance Lease (credito) e Operating Lease (bene) |
Ai sensi dell’art. 959c cpv. 2 cifra 6 CO, le operazioni di leasing assimilabili a una compravendita e gli altri impegni di leasing devono essere indicati, salvo che scadano o possano essere disdetti entro dodici mesi dalla data di chiusura del bilancio.
Per una società di leasing, il modello B può comportare anche un trattamento contabile differente. Secondo IFRS 16, il concedente contabilizza già un credito quando il contratto è qualificato come leasing finanziario; il passaggio al modello B non comporta quindi necessariamente per la prima volta l’iscrizione di un credito. Swiss GAAP FER 13 disciplina espressamente la rappresentazione da parte del prenditore di leasing. Per il concedente devono essere valutati separatamente i principi contabili applicabili e il contratto concreto.
16. L’imposta diretta non segue il nome del prodotto
Non esiste una norma speciale di diritto federale secondo cui i beni oggetto di locazione-vendita debbano essere sempre iscritti all’attivo dal finanziatore oppure sempre dal cliente.
Per le persone giuridiche, l’art. 58 LIFD prende come punto di partenza il saldo del conto economico commerciale, fatte salve le correzioni previste dal diritto fiscale. È determinante il conto individuale redatto secondo il diritto commerciale. Un bilancio consolidato IFRS o Swiss GAAP FER non determina l’imponibile. Per le imprese individuali valgono le disposizioni relative all’attività lucrativa indipendente (art. 18 e 27 segg. LIFD).
La prassi cantonale non è uniforme. L’attuale TaxInfo del Cantone di Berna sul «Trattamento fiscale dei contratti di leasing nelle imprese commerciali» distingue in funzione della concreta contabilizzazione. In casi eccezionali prevede una parziale attivazione delle rate di leasing come pagamento anticipato quando la durata contrattuale è notevolmente più breve della durata economica del bene e alla fine esiste un diritto d’acquisto a un prezzo nettamente inferiore al valore di mercato.
Dal lato del finanziatore, il modello B modifica la base fiscale: vengono meno gli ammortamenti sul bene e viene tassato il reddito da interessi. Dal lato del cliente si pone, al contrario, la questione se il bene debba essere attivato e ammortizzato oppure se le rate debbano essere contabilizzate come costo.
Proprio in presenza di un trasferimento certo della proprietà e di un ammortamento pressoché integrale, è quindi opportuno un coordinamento specifico del prodotto con l’amministrazione fiscale cantonale competente, idealmente sotto forma di ruling scritto.
17. Due modelli di prodotto fondamentalmente diversi
Per un prodotto svizzero di locazione-vendita sono possibili due architetture. Un’opzione d’acquisto simbolica aumenta, secondo quanto esposto al punto 9, il rischio di riqualificazione.
| Caratteristica | Modello A: leasing finanziario con possibilità di acquisto | Modello B: vendita a rate con riserva della proprietà |
|---|---|---|
| Catena di acquisizione | Il finanziatore acquista dal fornitore, che consegna direttamente al cliente | Il finanziatore acquisisce prima egli stesso la proprietà e rivende con riserva della proprietà; in caso di vendita diretta del fornitore con cessione del credito, il trasferimento delle garanzie e la situazione nel registro devono essere strutturati separatamente |
| Proprietà durante la durata contrattuale | Finanziatore quale proprietario giuridico | Finanziatore soltanto in presenza di una riserva della proprietà validamente iscritta |
| Fine del contratto | Reale scelta economica tra restituzione e acquisto, valore residuo realistico | Trasferimento della proprietà dopo l’ultima rata |
| Garanzia | Proprietà del concedente, per i veicoli eCode 178 | Iscrizione nel registro presso la sede del cliente, aggiornamento in caso di trasferimento della sede, eCode 178 |
| Ripresa in caso di mora | Secondo contratto | Soltanto con rimborso ai sensi dell’art. 716 CC |
| Fallimento del cliente | Rivendicazione, purché non vi sia riqualificazione come compravendita | Rivendicazione soltanto in presenza di un’iscrizione efficace prima dell’apertura del fallimento |
| LCC per consumatori | Leasing secondo art. 29 LCC | Differimento di pagamento secondo art. 28 LCC con presunzione dei 36 mesi |
| IVA | Intera rata imponibile | Prezzo d’acquisto imponibile, interesse indicato separatamente eventualmente escluso |
| Bilancio del finanziatore (CO) | Valutazione del singolo caso secondo i principi generali del CO | In linea di principio credito derivante dal prezzo d’acquisto; contabilizzazione concreta da verificare |
Se il credito relativo al prezzo d’acquisto del fornitore viene ceduto, anche il trasferimento della riserva della proprietà deve essere concordato e documentato. La DTF 82 IV 182 tratta la cessione del credito con contemporaneo trasferimento della riserva; secondo l’art. 4bis dell’Ordinanza sull’iscrizione, la cessione può essere annotata nel registro. Una semplice cessione del credito non dovrebbe essere considerata, senza ulteriori verifiche, come un trasferimento della proprietà al finanziatore.
Il modello A corrisponde in larga misura al leasing finanziario descritto nella DTF 118 II 150 e nella sentenza 4A_404/2008. Il modello B è giuridicamente possibile, ma comporta oneri amministrativi e rischi d’insolvenza sensibilmente maggiori.
Conclusione
La locazione-vendita è possibile in Svizzera. Decisiva non è la denominazione, bensì la struttura proprietaria effettivamente creata.
Nel vero leasing finanziario, la società di leasing acquista il bene dal fornitore e ne rimane proprietaria giuridica. In caso di fallimento del prenditore di leasing può in linea di principio rivendicarlo, come mostra la DTF 118 II 150. La rivendicazione presuppone una posizione proprietaria valida. In funzione della configurazione contrattuale, un’opzione d’acquisto simbolica può costituire un indizio del fatto che la compravendita fosse prevista sin dall’inizio.
Nella locazione-vendita o nell’acquisto finanziato, invece, il bene è destinato a passare al cliente in virtù del contratto originario. Chi vuole garantire la propria proprietà fino al pagamento integrale deve rispettare le norme sulla riserva della proprietà degli art. 715 e 716 CC. Ciò comprende l’iscrizione nel registro, l’aggiornamento in caso di cambiamento di sede e i limiti della protezione nei confronti di terzi in buona fede.
Per una società di leasing, una struttura composta da «ammortamento integrale più trasferimento automatico della proprietà dopo l’ultima rata» non costituisce quindi una variante del leasing finanziario. Rappresenta un passaggio di sistema verso la compravendita con riserva della proprietà. Un’opzione d’acquisto per CHF 1 può compromettere la qualificazione contrattuale e quindi la posizione di rivendicazione, ma non elimina automaticamente la proprietà del concedente.
Anche le altre conseguenze giuridiche differiscono. Per i consumatori, la locazione-vendita rientra più facilmente nelle norme più severe applicabili al credito al consumo. Ai fini IVA, un finanziamento concordato separatamente può essere trattato diversamente dalla componente di interesse di una rata di leasing. Le conseguenze contabili e fiscali dipendono dallo standard applicabile e dalla concreta qualificazione del contratto.
Prima dell’introduzione di un prodotto B2B di locazione-vendita è consigliabile una valutazione scritta su quattro punti:
Proprietà, catena di acquisizione e resistenza al fallimento, compresi gli art. 715-717 CC
Qualificazione contrattuale, politica del valore residuo e meccanismi in caso di mora ai sensi dell’art. 716 CC
Contabilizzazione commerciale e fiscale presso il finanziatore e presso il cliente, coordinata con l’amministrazione fiscale cantonale competente
Informazione IVA vincolante dell’AFC ai sensi dell’art. 69 LIVA
La revisione del diritto delle garanzie mobiliari sulla base della mozione 22.4254 potrebbe modificare sostanzialmente il sistema attuale. Un prodotto sviluppato oggi dovrebbe quindi poter essere adattato a un futuro registro.
Fonti
Leggi e ordinanze
Codice civile svizzero, RS 210, in particolare art. 3, 714-717 e 933 CC: Fedlex
Ordinanza concernente l’iscrizione dei patti di riserva della proprietà, RS 211.413.1, in particolare art. 3, 4 e 4bis: Fedlex
Codice delle obbligazioni, RS 220, in particolare art. 18, 216, 216a e 959c CO: Fedlex
Legge federale sulla esecuzione e sul fallimento, RS 281.1, in particolare art. 242 LEF: Fedlex
Legge federale sul credito al consumo, RS 221.214.1, in particolare art. 1, 3, 7, 8, 14, 16, 28 e 29 LCC
Legge federale sull’imposta federale diretta, RS 642.11, in particolare art. 18, 27 segg. e 58 LIFD
Legge federale concernente l’imposta sul valore aggiunto, RS 641.20, in particolare art. 3 lett. d, 7, 21 cpv. 2 cifra 19, 22, 39, 40 e 69 LIVA: Fedlex
Ordinanza concernente l’imposta sul valore aggiunto, RS 641.201, in particolare art. 2 OIVA
Legge sul riciclaggio di denaro, RS 955.0, in particolare art. 2 e 14 LRD: Fedlex
Giurisprudenza
DTF 118 II 150 del 30 aprile 1992, proprietà del concedente e rivendicazione nel fallimento: Tribunale federale
Sentenze 4A_398/2018 e 4A_400/2018 del 25 febbraio 2019, consid. 3.1: Tribunale federale
DTF 119 II 236, mancato acquisto della proprietà da parte della società di leasing nel modello di subentro: Tribunale federale
Sentenza 4A_404/2008 del 18 dicembre 2008, leasing finanziario quale contratto innominato: Tribunale federale
DTF 132 III 549 del 30 giugno 2006, leasing immobiliare e forma pubblica del diritto di compera: Tribunale federale
DTF 106 II 320, luogo d’iscrizione per persone giuridiche: Tribunale federale
DTF 96 II 161, efficacia dell’iscrizione nel registro e trasferimento di sede: Tribunale federale
DTF 85 II 580, riserva della proprietà e possesso affidato: Tribunale federale
DTF 82 IV 182, cessione del credito relativo al prezzo d’acquisto e trasferimento della riserva della proprietà: Tribunale federale
Autorità, prassi e standard
Conferenza svizzera delle imposte, Circolare n. 29 del 27 giugno 2007, e AFC, Circolare n. 19 del 6 febbraio 2008, operazioni di leasing con immobili commerciali o industriali: AFC con allegato
Amministrazione fiscale del Cantone di Berna, Trattamento fiscale dei contratti di leasing nelle imprese commerciali
Ufficio federale di giustizia, Legge sul credito al consumo e tasso d’interesse massimo 2026
FINMA, trattamento delle operazioni di credito e leasing ai sensi della legislazione sul riciclaggio di denaro: FINMA
Swiss GAAP FER 13 Operazioni di leasing: Fondazione FER
IFRS 16 Leases, in particolare paragrafi 61-67: IFRS Foundation
Mozione 22.4254, revisione del diritto delle garanzie mobiliari: Curia Vista
Associazione Svizzera delle Società di Leasing, stato dei lavori relativi al registro dei beni mobili: SLV
Stato: 28 settembre 2026. Le decisioni più datate relative alla normativa ormai abrogata sulla vendita a rate sono citate soltanto per le considerazioni ancora rilevanti in materia di diritti reali. Per la concreta configurazione del prodotto, i contratti, le procedure di registrazione, la contabilità e gli aspetti fiscali devono essere valutati caso per caso.