La location-vente en Suisse : tout dépend de la propriété

Analyse juridique et fiscale de la location-vente, du crédit-bail et de la vente financée

La location-vente est en principe possible en Suisse. Le droit suisse ne connaît toutefois pas aujourd’hui de type de contrat autonome et entièrement réglementé sous cette appellation. Ce n’est donc pas le titre du contrat qui est déterminant, mais les droits et obligations réellement convenus par les parties.

Pour les biens d’équipement mobiliers, la distinction essentielle relève d’abord du droit réel, avant la fiscalité et la comptabilité :

Le bailleur de leasing demeure-t-il juridiquement propriétaire du bien ou s’agit-il d’une vente dans laquelle le vendeur ne se réserve la propriété que jusqu’au paiement intégral ?

Dans la faillite du client, cette distinction détermine si le financeur peut revendiquer le bien auprès de la masse ou ne dispose que d’une créance contre le client. La dénomination contractuelle ne suffit pas non plus à trancher : même un contrat qualifié de leasing peut, en présence d’une valeur résiduelle symbolique, être considéré comme une vente.

1. La location-vente est possible, sans constituer un type de contrat défini par la loi

Le Code des obligations (CO) ne contient aujourd’hui aucune disposition particulière régissant un contrat dénommé « location-vente ». Les anciennes règles relatives à la vente par acomptes, aux art. 226a ss CO, ont été abrogées lors de l’entrée en vigueur de la loi sur le crédit à la consommation, le 1er janvier 2003.

La qualification d’un contrat actuel obéit donc au principe général de l’art. 18, al. 1, CO : la réelle et commune intention des parties prime une désignation éventuellement inexacte. Un contrat intitulé « leasing », « location-vente » ou « financement » doit être apprécié selon son contenu réel.

Le Tribunal fédéral qualifie le contrat de leasing financier de contrat innommé, qui ne correspond entièrement à aucun type légal. Dans son arrêt 4A_404/2008 du 18 décembre 2008, il décrit comme caractéristique le fait que la société de leasing acquiert le bien auprès du fournisseur, puis le met à la disposition du preneur pour son utilisation.

Cette structure diffère fondamentalement d’une vente avec réserve de propriété.

2. La question centrale : propriété du bailleur ou réserve de propriété ?

L’ATF 118 II 150 du 30 avril 1992 constitue l’arrêt de référence pour cette distinction. La société de leasing avait acheté deux véhicules auprès du fournisseur, qui les avait livrés directement à la preneuse de leasing. Le contrat visant, selon la volonté des parties, à céder l’usage et non à transférer la propriété, la société de leasing était restée propriétaire. Le Tribunal fédéral a protégé sa revendication dans la faillite de la preneuse. Il se réfère également à cette jurisprudence dans les procédures jointes 4A_398/2018 et 4A_400/2018 du 25 février 2019, notamment au considérant 3.1.

Deux modèles se présentent ainsi :

Dans un véritable leasing financier, le bailleur achète le bien et en reste juridiquement propriétaire. Le preneur obtient un droit d’usage. Une vente ultérieure est possible, mais ne fait pas nécessairement partie du contrat initial.

Dans une location-vente assimilable à une vente, le bien doit en revanche passer au client en vertu de l’opération initiale. Si le vendeur ou le financeur entend conserver la propriété seulement jusqu’au paiement complet, la construction relève, sur le plan du droit réel, de la vente avec réserve de propriété.

La seule intention du financeur ne suffit pas. La volonté des parties, telle qu’elle ressort de l’ensemble du contrat, est déterminante. La section 9 revient sur ce point.

3. Dans une vente, une clause indiquant que « le financeur reste propriétaire » ne suffit pas

Selon l’art. 714, al. 1, du Code civil (CC), l’acquisition de la propriété d’un bien mobilier suppose en principe le transfert de la possession. Lorsque le bien est remis à l’acheteur, la propriété passe avec la remise, sauf réserve de propriété valable.

Aux termes de l’art. 715, al. 1, CC, une réserve de propriété n’est valable que si elle est inscrite au registre public du lieu de domicile de l’acquéreur. Ce registre est tenu par l’office des poursuites. Les modalités sont fixées par l’ordonnance concernant l’inscription des pactes de réserve de propriété (RS 211.413.1). Pour une société anonyme, l’ATF 106 II 320 du 30 octobre 1980 retient le siège statutaire inscrit au registre du commerce.

Il en résulte pour la location-vente que :

Si l’opération constitue matériellement une vente assortie d’un transfert différé de propriété, la clause « La propriété ne passe qu’après paiement de la dernière mensualité » ne suffit pas à constituer une sûreté réelle. Sans inscription, le client devient propriétaire lors de la remise du bien.

Une réserve de propriété valable peut être invoquée dans la faillite selon la procédure de l’art. 242 de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP). Si l’inscription n’était pas valable avant l’ouverture de la faillite, le vendeur ne dispose en principe d’aucun droit de revendication fondé sur cette réserve. L’ATF 96 II 161 l’illustre pour une inscription devenue inefficace après un changement de domicile. Le solde du prix de vente constitue alors en principe une créance non garantie dans la faillite, sous réserve d’une autre sûreté.

C’est la différence centrale avec le leasing examiné dans l’ATF 118 II 150.

4. La réserve de propriété entraîne une charge administrative importante

Pour un produit de location-vente standardisé, le système actuel d’inscription a trois conséquences pratiques.

Réquisition : Selon l’art. 4 de l’ordonnance sur l’inscription, les parties peuvent demander l’inscription ensemble, ou l’une d’elles peut le faire seule. Une réquisition unilatérale exige le consentement écrit de l’autre partie sur tous les éléments essentiels à l’inscription. Le contrat type signé devrait donc traiter ces éléments de manière complète ; les documents doivent être coordonnés avec l’office des poursuites compétent.

Mise à jour : Si l’acquéreur change de domicile ou de siège déterminant, l’inscription à l’ancien lieu perd son effet après trois mois, à moins qu’une nouvelle inscription soit effectuée au nouveau lieu (art. 3 de l’ordonnance ; ATF 96 II 161). Ce délai court indépendamment du moment auquel le vendeur apprend le déménagement. Un financeur détenant de nombreux contrats en cours doit donc suivre systématiquement les changements de domicile ou de siège de ses clients.

Publicité : Le registre n’a pas l’effet de publicité du registre foncier. Les tiers ne sont pas tenus de le consulter de manière générale. La portée de la protection s’en trouve encore limitée (voir section 5).

Ce mécanisme décentralisé fait l’objet d’une réforme. La motion 22.4254 « Révision du droit des sûretés mobilières (réserve de propriété) » a été adoptée par le Conseil des États le 14 décembre 2022 et par le Conseil national le 1er juin 2023. Le Parlement l’indique comme transmise au Conseil fédéral ; selon l’Association suisse des sociétés de leasing, l’Office fédéral de la justice a été chargé de préparer la révision. Tant que la loi n’a pas changé, le système actuel des art. 715 ss CC demeure applicable.

5. Même inscrite, la réserve de propriété ne protège pas de manière absolue

L’inscription ne protège pas le vendeur réservataire contre tout tiers. L’art. 714, al. 2, en relation avec l’art. 933 CC, protège, sous certaines conditions, l’acquisition de bonne foi de droits réels sur des meubles confiés à l’aliénateur.

Selon l’ATF 85 II 580, la possession d’un bien sous réserve de propriété peut également constituer une possession confiée au sens de l’art. 933 CC. Un tiers peut donc, aux conditions légales, acquérir un droit réel alors même que le possesseur n’était pas encore propriétaire.

La bonne foi du tiers dépend des circonstances et de l’attention exigée par l’art. 3, al. 2, CC. Ce risque importe particulièrement pour les biens faciles à revendre. Pour les véhicules, le code électronique eCode 178 peut en outre figurer dans le permis de circulation afin d’empêcher un changement de détenteur sans l’accord du bénéficiaire. Il est accessible à tous les propriétaires de véhicules, y compris à un vendeur réservataire.

6. L’art. 716 CC modifie sensiblement la reprise d’un bien vendu avec réserve de propriété

Selon l’art. 716 CC, le propriétaire ne peut réclamer la restitution d’un bien remis sous réserve de propriété qu’en remboursant les acomptes versés. Il peut déduire un loyer équitable et une indemnité pour la détérioration du bien.

La liquidation de l’opération diffère donc nettement de l’idée qu’en cas de défaut de paiement, le financeur pourrait simplement reprendre le bien tout en conservant la totalité des mensualités déjà payées. La validité et l’étendue d’une clause de reprise différente dans une relation entre entreprises exigent une analyse juridique distincte. La conception du produit ne devrait pas présumer que l’art. 716 CC est librement dérogeable.

Les clauses de retard, de résiliation et de reprise doivent ainsi tenir compte de l’art. 716 CC dès le départ. Dans un véritable leasing, les conséquences de la restitution reposent sur une autre structure contractuelle et de propriété.

7. L’intervention après une vente déjà exécutée crée un risque particulier

Dans l’ATF 119 II 236 du 25 mai 1993, la future preneuse de leasing avait conclu un contrat d’achat d’une machine avec le fournisseur, prévoyant un paiement « par leasing ». La machine avait été livrée avant la signature du contrat de leasing. Le Tribunal fédéral a retenu que la propriété était passée à la cliente lors de la livraison. Le paiement ultérieur du prix par la société de leasing ne l’avait pas rendue propriétaire. Elle n’a pas pu revendiquer la machine dans la faillite d’un tiers auquel la cliente l’avait prêtée.

Il en découle une conséquence pour la conception du produit :

Si le financeur doit devenir propriétaire en achetant directement au fournisseur, cette chaîne d’acquisition doit être clairement convenue et documentée avant la livraison au client.

Cela vaut pour les deux modèles. Dans le modèle B, le financeur doit lui-même acquérir la propriété avant de pouvoir se la réserver vis-à-vis du client. Une intervention ultérieure dans une vente au client déjà entièrement exécutée échoue sur le plan du droit réel.

8. La vente suivie d’une reprise en leasing de biens mobiliers demande une analyse particulière

Lorsqu’une entreprise vend une machine à un financeur tout en la reprenant simultanément en leasing, la machine reste en sa possession. La propriété est alors censée être transférée par un constitut possessoire : le vendeur continue à posséder le bien en vertu d’un autre rapport juridique.

L’art. 717 CC s’applique. Si la chose reste chez l’aliénateur sur la base d’un rapport juridique particulier, le transfert de propriété est sans effet à l’égard des tiers lorsqu’il vise à les léser ou à éluder les règles sur le gage mobilier. Le tribunal statue à ce sujet selon son appréciation (art. 717, al. 2, CC).

Dans l’ATF 119 II 236, le Tribunal fédéral a décrit comme problématique, au regard des art. 717 et 884 CC, une construction qui se rapprochait seulement d’une opération de vente et reprise en leasing. La société de leasing n’avait précisément pas racheté la machine dans cette affaire. Il n’en découle aucune interdiction générale de telles opérations. Lorsque le vendeur conserve la possession malgré le transfert envisagé, la chaîne de propriété et les conditions de l’art. 717 CC doivent néanmoins être examinées avec une attention particulière dans chaque cas. Sans position de propriétaire opposable, la revendication dans la faillite n’est pas assurée.

L’analyse de droit réel est distincte du traitement de la même opération en matière de TVA selon l’art. 2, al. 3, de l’ordonnance sur la TVA.

9. Une valeur résiduelle symbolique peut aussi fragiliser la propriété du bailleur

Le seul achat du bien auprès du fournisseur ne suffit pas à garantir la position du bailleur. L’ATF 118 II 150 a protégé la revendication parce que, selon la volonté des parties, le contrat visait uniquement la cession de l’usage. S’il vise en réalité l’acquisition par le client, la propriété peut passer directement à celui-ci lors de la livraison.

La question de savoir si une option d’achat entraîne la requalification du leasing initial en vente dépend de la volonté globale des parties et du contrat concret. Un prix d’option symbolique constitue un indice sérieux, sans être une preuve automatique.

L’exemple de l’option d’achat pour CHF 1

Une machine coûte CHF 500 000. Pendant cinq ans, le client verse des mensualités qui couvrent pratiquement tout le prix d’achat et les coûts de financement. Il peut ensuite acquérir la machine pour CHF 1.

Si la valeur de marché est nettement supérieure à CHF 1, l’exercice de l’option est pratiquement acquis. Le faible prix d’option peut indiquer que l’acquisition de la propriété était l’objectif du contrat dès l’origine. Si l’opération est effectivement qualifiée de vente, le droit du financeur de revendiquer le bien peut échouer faute de réserve de propriété valablement inscrite. L’ensemble du contrat reste déterminant.

Une option d’achat symbolique peut fragiliser la position du bailleur dans la faillite si le contrat constitue matériellement une vente et qu’aucune réserve de propriété valable n’existe.

Le transfert automatique de propriété après la dernière mensualité rapproche encore davantage la structure d’une vente. Le financeur qui entend conserver une véritable propriété de bailleur devrait prévoir une possibilité réelle de restitution et une option d’achat à des conditions économiquement justifiables, tout en documentant clairement la volonté des parties.

10. La location-vente immobilière obéit à d’autres règles

Selon l’art. 216, al. 1, CO, les contrats de vente immobilière doivent revêtir la forme authentique. L’art. 216, al. 2, CO étend cette exigence aux promesses de vente ainsi qu’aux conventions instituant un droit d’emption ou de réméré sur un immeuble.

Dans l’ATF 132 III 549 du 30 juin 2006, le Tribunal fédéral a jugé qu’un leasing immobilier n’est pas, en tant que tel, un contrat de transfert de propriété et ne doit donc pas être passé en la forme authentique. Le droit d’emption du preneur à un prix fixé à l’avance constitue une exception : il est soumis à l’art. 216, al. 2, CO et à la forme authentique.

L’art. 216a CO limite en outre les droits d’emption à dix ans et permet leur annotation au registre foncier pour cette durée. Cela pose une question de structuration distincte pour les contrats immobiliers de leasing ou de location-vente plus longs.

Sur le plan fiscal, les immeubles exigent aussi d’examiner l’impôt sur les gains immobiliers et les droits de mutation, notamment l’existence d’un transfert économique. Pour les opérations de leasing portant sur des immeubles commerciaux ou industriels, les textes pertinents comprennent la circulaire no 29 de la Conférence suisse des impôts du 27 juin 2007 et la circulaire no 19 de l’Administration fédérale des contributions (AFC) du 6 février 2008 relative à l’impôt fédéral direct.

La structure décrite pour les biens mobiliers ne peut donc être appliquée aux immeubles sans examen particulier des exigences de forme et des conséquences fiscales.

11. Pour les consommateurs, la location-vente peut être soumise à des règles plus strictes que le leasing

La loi sur le crédit à la consommation (LCC) ne s’applique généralement pas aux opérations purement commerciales conclues avec des personnes morales. Selon l’art. 3 LCC, est consommateur une personne physique qui conclut un contrat dans un but étranger à son activité professionnelle ou commerciale.

La prudence s’impose pour les entreprises individuelles. Leur titulaire est une personne physique ; c’est la finalité de l’opération concrète qui compte. Une utilisation mêlant usages privés et professionnels appelle une qualification particulièrement soigneuse.

L’art. 1, al. 1, LCC vise notamment les délais de paiement, les prêts et les facilités de financement analogues. L’art. 1, al. 2, let. a, LCC soumet en outre à la loi les contrats de leasing portant sur des choses mobilières destinées à l’usage privé et prévoyant une augmentation des redevances en cas de résiliation anticipée. Une location-vente visant dès l’origine une acquisition contre paiement par acomptes sera plutôt qualifiée de délai de paiement. La LCC s’appliquerait alors pleinement, et non seulement dans la mesure restreinte prévue pour le leasing par l’art. 8 LCC.

La principale différence pratique concerne l’examen de la capacité de contracter un crédit :

Crédit à la consommation (art. 28 LCC) : Selon l’art. 28, al. 4, LCC, il faut partir de l’hypothèse d’un remboursement en 36 mois, même si le contrat prévoit une durée plus longue.

Leasing (art. 29 LCC) : L’examen porte sur la capacité du preneur de payer les redevances sans entamer la part insaisissable de son revenu.

Une location-vente à un consommateur sur 48 ou 60 mois est donc examinée comme si elle devait être amortie en 36 mois. Sa capacité de crédit reconnue peut s’en trouver sensiblement réduite par rapport au leasing, ce qui constitue un argument important contre le modèle B sur le marché des particuliers.

S’y ajoutent les prescriptions de forme et de contenu, le droit de révocation de l’art. 16 LCC et le taux d’intérêt maximal de l’art. 14 LCC, également applicable aux contrats de leasing concernés en vertu de l’art. 8 LCC. Depuis le 1er janvier 2026, le taux maximal est de 10 % pour les crédits au comptant et de 12 % pour les crédits par découvert. La catégorie et le calcul applicables à un produit donné doivent être établis séparément.

L’art. 7 LCC prévoit des exceptions, notamment pour les crédits inférieurs à CHF 500 ou supérieurs à CHF 80 000. Avant de proposer une location-vente à des particuliers, il faut donc déterminer quelle catégorie de la LCC s’applique. Reprendre sans examen les procédures de conformité d’un leasing peut conduire à une erreur.

12. Le leasing financier et la location-vente assimilable à un crédit relèvent de la lutte contre le blanchiment

Selon l’art. 2, al. 3, let. a, de la loi sur le blanchiment d’argent (LBA), les opérations de crédit, notamment le leasing financier, constituent des activités d’intermédiation financière. Les intermédiaires financiers exerçant à titre professionnel doivent en principe s’affilier à un organisme d’autorégulation reconnu (art. 14 LBA), à moins d’être soumis à une surveillance prudentielle pertinente.

Remplacer le terme « leasing » par « location-vente » n’y change rien. Un produit de location-vente assimilable à un crédit doit être examiné comme une opération de crédit au regard de la LBA. Pour une société de leasing déjà affiliée à un organisme d’autorégulation, l’enjeu principal est d’intégrer ce nouveau produit à ses processus LBA et au règlement de l’organisme.

13. TVA : le leasing et la vente sont tous deux des livraisons, avec des conséquences différentes

Selon l’art. 3, let. d, de la loi sur la TVA (LTVA), la livraison comprend tant le transfert du pouvoir de disposer économiquement d’un bien que sa mise à disposition à des fins d’usage ou de jouissance. La vente et le leasing d’un bien mobilier constituent donc tous deux des livraisons. Leurs conséquences fiscales peuvent néanmoins différer.

Leasing : La redevance rémunère en principe une mise à disposition taxable au sens de l’art. 3, let. d, LTVA. Une composante financière intégrée uniquement au calcul de la redevance ne devient pas pour autant un octroi de crédit autonome. Le traitement des composantes convenues séparément dépend de la structure contractuelle concrète.

Vente assortie d’un financement séparé : Selon l’art. 21, al. 2, ch. 19, let. a, LTVA, l’octroi et la négociation de crédits sont exclus du champ de l’impôt. Si un crédit identifiable de manière autonome est accordé à côté de la vente et que les intérêts sont indiqués séparément, il faut examiner s’ils constituent une prestation financière exclue du champ de l’impôt plutôt qu’une partie du prix taxable du bien.

La différence économique peut être importante. Toutefois, les prestations financières exclues peuvent limiter la déduction de l’impôt préalable chez le financeur, et l’option pour l’imposition des prestations visées à l’art. 21, al. 2, ch. 19, LTVA est exclue (art. 22, al. 2, let. a, LTVA). Il ne suffit donc pas de comparer les taux nominaux de TVA.

On ne peut en déduire aucune règle générale de l’AFC selon laquelle une option d’achat symbolique transformerait toujours un leasing en vente dès le début. En présence d’une obligation d’achat, d’un transfert automatique de propriété ou d’une option symbolique, la qualification TVA doit être déterminée d’après les droits et obligations réels. Pour un produit standardisé concret, il est recommandé de demander une prise de position écrite selon l’art. 69 LTVA.

La chaîne d’acquisition du modèle B influe aussi sur la TVA. Si le financeur achète au fournisseur et revend au client, il y a deux livraisons. Si le fournisseur vend directement au client puis cède la créance au financeur, ce dernier ne fournit éventuellement qu’une prestation de financement.

14. Le moment et le lieu de perception de la TVA peuvent également différer

Dans une vente, le pouvoir de disposer est transféré lors de l’exécution, ce qui achève la livraison. Dans un leasing, un bien est mis à disposition pour être utilisé pendant une certaine période : il s’agit d’une prestation continue.

La naissance de la créance fiscale est régie par les art. 39 et 40 LTVA, compte tenu notamment de la méthode de décompte, de la facturation, des factures partielles et des paiements. Il serait donc inexact d’affirmer que la totalité de la TVA d’une location-vente devient toujours exigible dès le premier jour. À l’inverse, une facturation mensuelle ne transforme pas à elle seule une véritable vente par acomptes en leasing.

Dans les situations transfrontalières, la qualification influe en outre sur le lieu de la livraison selon l’art. 7 LTVA et sur l’impôt à l’importation.

L’art. 69 LTVA confère expressément à l’assujetti le droit de soumettre par écrit à l’AFC un état de fait concret et d’obtenir un renseignement sur ses conséquences en matière de TVA. Ce renseignement lie le requérant et l’AFC pour l’état de fait décrit. Une demande préalable au lancement du produit devrait comprendre le contrat type, le plan de paiements, les modalités de facturation et le mécanisme de transfert de propriété.

15. La comptabilité concerne le client comme le financeur

Les normes traitent le leasing différemment de chaque côté du contrat :

Référentiel	Client (preneur de leasing ou acheteur)	Financeur (bailleur ou vendeur)
CO suisse	Pas d’obligation générale d’inscription à l’actif selon le modèle d’IFRS 16 ; application des principes généraux du CO et publication de certains engagements de leasing. En cas d’achat, l’inscription dépend de l’attribution concrète du bien.	Traitement du bien et de la créance selon les principes généraux du CO et la structure économique ; le modèle B donne en principe lieu à une créance de prix de vente.
Swiss GAAP FER 13	Leasing financier : inscription du bien à l’actif et d’une dette au passif. Leasing opérationnel : publication des engagements.	FER 13 règle la présentation chez le preneur ; la comptabilisation chez le bailleur doit être examinée séparément selon les principes FER applicables.
IFRS 16	En principe, actif au titre du droit d’utilisation et dette de leasing, sous réserve d’exceptions pour les contrats de courte durée et les biens de faible valeur.	Distinction maintenue entre leasing financier (créance) et leasing opérationnel (bien à l’actif).

Selon l’art. 959c, al. 2, ch. 6, CO, les engagements résultant d’opérations de leasing assimilables à une vente et les autres engagements de leasing doivent être publiés dans l’annexe s’ils ne prennent pas fin ou ne peuvent pas être résiliés dans les douze mois suivant la date du bilan.

Le modèle B peut également modifier la comptabilisation chez une société de leasing. Sous IFRS 16, le bailleur comptabilise toutefois déjà une créance pour un leasing qualifié de financier ; passer au modèle B ne conduit donc pas nécessairement à comptabiliser une créance pour la première fois. Swiss GAAP FER 13 règle expressément la présentation chez le preneur. La comptabilisation chez le bailleur exige une analyse distincte des principes applicables et du contrat.

16. L’impôt direct ne suit pas le nom du produit

Aucune règle fédérale n’impose que le bien faisant l’objet d’une location-vente soit toujours porté à l’actif du financeur ou toujours à celui du client.

Pour les personnes morales, l’art. 58 de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD) part en principe du solde du compte de résultats établi selon le droit commercial, sous réserve des corrections fiscales. Les comptes déterminants sont les comptes individuels établis selon le droit commercial. Des comptes consolidés IFRS ou Swiss GAAP FER ne déterminent pas automatiquement le bénéfice imposable. Pour les entreprises individuelles, les règles sur l’activité lucrative indépendante s’appliquent (art. 18 et 27 ss LIFD).

La pratique cantonale n’est pas uniforme. La TaxInfo actuelle du canton de Berne relative au « traitement fiscal des contrats de leasing dans les entreprises » distingue selon la comptabilisation concrète. Elle prévoit, dans certains cas exceptionnels, l’activation partielle de redevances à titre d’acomptes lorsque la durée du contrat est sensiblement plus courte que la durée d’utilisation économique et qu’une option d’achat à un prix très inférieur à la valeur vénale existe à son terme.

Du côté du financeur, le modèle B modifie la base fiscale : l’amortissement du bien disparaît et le produit des intérêts est imposé. Le client doit, à l’inverse, déterminer s’il active et amortit le bien ou comptabilise les versements comme charges.

Lorsque le transfert de propriété est assuré et que le prix est presque entièrement amorti, une concertation propre au produit avec l’administration fiscale cantonale compétente est donc judicieuse, idéalement sous la forme d’une prise de position écrite.

17. Deux modèles de produit fondamentalement différents

Deux structures sont envisageables pour un produit suisse de location-vente. Comme indiqué à la section 9, une option d’achat symbolique accroît le risque de requalification.

Caractéristique	Modèle A : leasing financier avec possibilité d’achat	Modèle B : vente par acomptes avec réserve de propriété
Chaîne d’acquisition	Le financeur achète au fournisseur, qui livre directement au client.	Le financeur acquiert d’abord le bien, puis le revend sous réserve de propriété. Si le fournisseur vend et cède la créance, le transfert de la sûreté et la situation au registre doivent être organisés séparément.
Propriété pendant la durée du contrat	Le financeur est juridiquement propriétaire.	Le financeur ne conserve la propriété que si la réserve est valablement inscrite.
Fin du contrat	Choix économiquement réel entre restitution et achat ; valeur résiduelle réaliste.	Transfert de propriété après le dernier acompte.
Sûreté	Propriété du bailleur ; eCode 178 pour les véhicules.	Inscription au registre au siège du client, à renouveler si celui-ci change ; eCode 178.
Reprise en cas de défaut	Selon le contrat.	Sous réserve du remboursement prévu par l’art. 716 CC.
Faillite du client	Revendication possible, si l’opération n’est pas requalifiée en vente.	Revendication seulement si l’inscription était valable avant l’ouverture de la faillite.
LCC pour les consommateurs	Leasing soumis à l’art. 29 LCC.	Délai de paiement soumis à l’art. 28 LCC et à l’hypothèse de 36 mois.
TVA	Redevance entière en principe imposable.	Prix de vente imposable ; intérêts indiqués séparément éventuellement exclus.
Comptabilité du financeur selon le CO	Appréciation au cas par cas selon les principes généraux du CO.	En principe, créance de prix de vente ; écriture concrète à déterminer.

Si la créance du fournisseur portant sur le prix de vente est cédée, le transfert de la réserve de propriété doit aussi être convenu et documenté. L’ATF 82 IV 182 traite d’une cession accompagnée du transfert de la réserve ; selon l’art. 4bis de l’ordonnance sur l’inscription, la cession peut être mentionnée au registre. Une simple cession de créance ne devrait pas être tenue sans examen pour un transfert de propriété au financeur.

Le modèle A correspond dans une large mesure au leasing financier décrit dans les ATF 118 II 150 et 4A_404/2008. Le modèle B est juridiquement possible, mais nettement plus exigeant sur les plans administratif et de la résistance à la faillite.

Conclusion

La location-vente est possible en Suisse. La question décisive est la structure de propriété réellement créée, et non la dénomination du contrat.

Dans un véritable leasing financier, la société de leasing acquiert le bien auprès du fournisseur et en reste juridiquement propriétaire. Elle peut en principe le revendiquer dans la faillite du preneur, comme l’illustre l’ATF 118 II 150. Une telle revendication suppose une propriété opposable. Selon le contrat, une option d’achat symbolique peut indiquer qu’une vente était voulue dès l’origine.

Dans une location-vente ou une vente financée, le bien doit en revanche passer au client en vertu du contrat initial. Celui qui entend conserver sa propriété jusqu’au paiement complet doit respecter les art. 715 et 716 CC. Cela implique l’inscription au registre, sa mise à jour lorsque le siège du client change et la prise en compte des limites de la protection face aux tiers de bonne foi.

Pour une société de leasing, la structure « amortissement intégral plus transfert automatique de propriété après le dernier versement » n’est donc pas une simple variante du leasing financier. Elle correspond à un passage vers la vente avec réserve de propriété. Une option d’achat pour CHF 1 peut fragiliser la qualification du contrat et le droit de revendication, sans faire automatiquement disparaître la propriété du bailleur.

Les autres conséquences diffèrent également. Pour les consommateurs, la location-vente relève plus probablement des règles plus strictes sur le crédit à la consommation. En matière de TVA, un financement convenu séparément peut être traité autrement que la part financière intégrée à une redevance de leasing. Les conséquences comptables et fiscales dépendent du référentiel applicable et de la qualification concrète de l’opération.

Avant de lancer un produit de location-vente entre entreprises, il est recommandé d’obtenir une analyse écrite portant sur quatre points :

La propriété, la chaîne d’acquisition et l’opposabilité dans la faillite, y compris les art. 715 à 717 CC.
La qualification du contrat, la politique de valeur résiduelle et les conséquences du défaut de paiement au regard de l’art. 716 CC.
Le traitement comptable et fiscal chez le financeur et le client, en coordination avec l’administration fiscale cantonale.
Une prise de position contraignante de l’AFC en matière de TVA selon l’art. 69 LTVA.

La réforme du droit des sûretés mobilières découlant de la motion 22.4254 pourrait modifier sensiblement le système actuel. Un produit conçu aujourd’hui devrait pouvoir être adapté à un futur registre.

Sources

Lois et ordonnances

Code civil suisse, RS 210, notamment art. 3, 714 à 717 et 933 CC : Fedlex
Ordonnance concernant l’inscription des pactes de réserve de propriété, RS 211.413.1, notamment art. 3, 4 et 4bis : Fedlex
Code des obligations, RS 220, notamment art. 18, 216, 216a et 959c CO : Fedlex
Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, RS 281.1, notamment art. 242 LP : Fedlex
Loi fédérale sur le crédit à la consommation, RS 221.214.1, notamment art. 1, 3, 7, 8, 14, 16, 28 et 29 LCC
Loi fédérale sur l’impôt fédéral direct, RS 642.11, notamment art. 18, 27 ss et 58 LIFD
Loi fédérale régissant la taxe sur la valeur ajoutée, RS 641.20, notamment art. 3, let. d, 7, 21, al. 2, ch. 19, 22, 39, 40 et 69 LTVA : Fedlex
Ordonnance régissant la taxe sur la valeur ajoutée, RS 641.201, notamment art. 2 OTVA
Loi fédérale concernant la lutte contre le blanchiment d’argent, RS 955.0, notamment art. 2 et 14 LBA : Fedlex

Jurisprudence

ATF 118 II 150 du 30 avril 1992, propriété du bailleur et revendication dans la faillite : Tribunal fédéral
Arrêts 4A_398/2018 et 4A_400/2018 du 25 février 2019, consid. 3.1 : Tribunal fédéral
ATF 119 II 236, absence d’acquisition de la propriété par la société de leasing après une vente exécutée : Tribunal fédéral
Arrêt 4A_404/2008 du 18 décembre 2008, leasing financier en tant que contrat innommé : Tribunal fédéral
ATF 132 III 549 du 30 juin 2006, leasing immobilier et forme authentique du droit d’emption : Tribunal fédéral
ATF 106 II 320, lieu d’inscription pour les personnes morales : Tribunal fédéral
ATF 96 II 161, effet de l’inscription après un changement de domicile : Tribunal fédéral
ATF 85 II 580, réserve de propriété et possession confiée : Tribunal fédéral
ATF 82 IV 182, cession de la créance de prix et transfert de la réserve de propriété : Tribunal fédéral

Autorités, pratique et normes

Conférence suisse des impôts, circulaire no 29 du 27 juin 2007, et AFC, circulaire no 19 du 6 février 2008, leasing d’immeubles commerciaux ou industriels : AFC et annexe
Administration fiscale du canton de Berne, Traitement fiscal des contrats de leasing dans les entreprises
Office fédéral de la justice, crédit à la consommation et taux d’intérêt maximal en 2026
FINMA, traitement des opérations de crédit et de leasing au regard de la lutte contre le blanchiment : FINMA
Swiss GAAP FER 13, opérations de leasing : Fondation FER
IFRS 16 Leases, notamment paragraphes 61 à 67 : IFRS Foundation
Motion 22.4254, révision du droit des sûretés mobilières : Curia Vista
Association suisse des sociétés de leasing, avancement des travaux sur le registre des biens mobiliers : ASSL

État au 28 septembre 2026. Les arrêts plus anciens, rendus sous l’ancien droit de la vente par acomptes, ne sont cités que dans la mesure où leurs considérations de droit réel restent pertinentes. Tout produit concret appelle une analyse de ses contrats, de son inscription, de sa comptabilisation et de son traitement fiscal.